나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500122 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 81-9 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '정석항공과학고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로, (사용승인일 : 1994.08.03) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(남부교육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500122 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 81-9 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

건물명: 정석빌라

사용승인일: 1994년 8월 3일

토지 면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

건물 면적: 39.59㎡ (약 11.98평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 지분: 28.73㎡

건물 지분: 39.59㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 접함.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '정석항공과학고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

해당 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경500122) (등기부상 갑23)

총 등기부채권액: 120,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(손진영)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 배당신고일자: 2023년 11월 7일

* 대항력: 없음

등기부요약:

* 을구 순위 7번: 주택임차권 (권리자: 손진영, 권리금액: 120,000,000원) - 비고란에 전입일자 2021-08-30, 확정일자 2021-07-20 기재. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 표기되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 갑구 순위 23번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 120,000,000원) - 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

본건 등기부등본상 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주변에 학교, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역 상권입니다.

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 2026년 5월 6일, 용현동 684-65 (부림빌라), 38.67㎡, 2층, 6,000만원 거래. (약 155만원/㎡)

* 2026년 5월 5일, 용현동 222-7, 69.25㎡, 4층, 11,000만원 거래. (약 159만원/㎡)

* 2026년 5월 4일, 용현동 450-255 (국일빌라A동), 32.76㎡, 2층, 6,690만원 거래. (약 204만원/㎡)

최근 거래된 유사 물건들의 면적당 가격은 약 155만원/㎡에서 204만원/㎡ 사이입니다.

본건(건물면적 39.59㎡)을 기준으로 평당 평균 가격을 산정하면 약 176만원/㎡ (약 581만원/평) 수준으로 추정됩니다.

이에 따른 현재 시세 추정치는 약 6,970만원 (176만원/㎡ * 39.59㎡)입니다.

감정가 93,000,000원 대비 최근 시장 거래가 평균은 다소 낮은 편으로, 감정가와 시장가 간의 차이를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 정석항공과학고등학교가 인근에 위치합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

기타: 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되었고 인수 보증금이 0원이지만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 거래 과정에서의 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1994년 8월 3일 사용승인된 건물로, 약 32년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 권리분석 - 추가 정보

임대관계: 제공된 정보상 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이 등기부 및 물건명세서상 확인됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 정석항공과학고등학교 인근 주거 지역에 속해 있습니다.

감정가는 93,000,000원이나, 최근 유사 물건들의 거래 사례를 분석한 결과, 현재 시장 가격은 약 6,970만원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 본건의 가치 판단에 신중을 기할 필요가 있습니다.

권리 분석상 인수되는 채무나 보증금은 없는 것으로 파악되나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 관련 상세 내용을 경매 절차 진행 시 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다. 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가와 시세 간 차이: 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 생활 편의: 학교 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원이며, 최근 시장 거래가 평균을 반영한 추정 시세는 약 6,970만원입니다.

권리상 인수되는 부담이 없고(인수 보증금 0원), HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 제반 사항을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가와 추정 시세의 차이, 건물 노후도, HUG 관련 복잡성을 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 85%~90% 수준인 약 7900만원 ~ 8400만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

만약 시장 시세인 6970만원을 기준으로 한다면, 안전마진을 고려하여 7500만원 ~ 8000만원 선에서 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.