나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500198 [1] 인천광역시 서구 경서동 746-3 신동아팰리스 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일 : 2009.05.30) 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역,중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호 구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및물건내역

1.1. 1.소재지

인천광역시 서구 경서동 746-3 신동아팰리스 1동 4층402호

1.1. 2.물건종별

다세대주택

1.1. 3.토지면적

47. 92㎡ (약 14.5평)

1.1. 4.건물면적

67. 24㎡ (약 20.3평)

1.2. 경매기본정보

1.2. 1.사건번호

인천지방법원 2026타경500198 (1)

1.2. 2.감정가

218,000,000원

1.2. 3.경매종별

부동산강제경매

1.2. 4.매각대상

토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항

1.3. 1.주요특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.3. 2.경매물건특수정보

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 주위환경및입지

2.1. 1.위치및주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.1. 2.건물이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

2.2. 교통및접근성

2.2. 1.대중교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

2.2. 2.도로상황

서측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

2.3. 1.토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

2.3. 2.제한사항

가축사육제한구역(2025-05-20), 상대보호구역(2014-04-16), 상대보호구역(2015-05-07), 상대보호구역(예빛유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득 한정, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기사항요약

3.1. 1.주요권리내역

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전 등기들이 확인되며, 을구 7번 순위로 주택임차권(장기연, 165,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 예정으로 표기되어 있음. 또한, 을구 7번 임차권보다 늦은 2025년 4월 7일에 접수된 압류(갑8)가 말소기준권리이며, 이후 강제경매(갑9, 주택도시보증공사)가 접수되었습니다.

3.2. 말소기준권리

3.2. 1.말소기준권리확인

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 7일 접수된 압류(부평구, 갑8)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않으나, 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리및부담금

3.3. 1.임차권분석

등기부상 을구 7번 순위의 주택임차권(장기연)은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 비록 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 표기되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 인수 또는 변제하였을 가능성을 시사합니다.

3.3. 2.인수보증금합계

상기 임차권 분석 결과, 대항력 없는 임차인이며 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점을 종합하면, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인현황

3.4. 1.임차인정보

임차인: 주택도시보증공사(장기연)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-30

확정일자: 2022-02-22

배당신고일자: 2024-04-23

대항력: 없음

비고:

3.5. 권리분석종합

3.5. 1.종합의견

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 따라서 권리 관계는 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 지역상권분석

4.1. 1.주변상가및시설

본건 인근은 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 생활편의시설

4.2. 1.주변편의시설

"인천경서초등학교"가 동측 인근에 소재하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

4.3. 주변환경

4.3. 1.혐오시설유무

주변 지역에 대해 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 권리관계리스크

5.1. 1.임차권관련불확실성

등기상 임차권이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다. 비록 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었으나, HUG의 정확한 인수 조건 및 말소 동의 범위를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

5.1. 2.HUG인수조건

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG와 관련된 특수한 계약 조건이 존재함을 시사합니다. 이는 임차인 보증금 처리와 직결될 수 있으므로, 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 금액이나 절차가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 법규및규제리스크

5.2. 1.토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인이 주택용도를 취득하는 경우에만 해당하므로, 내국인 일반 경매 참여자에게는 직접적인 영향이 적습니다.

5.2. 2.기타제한사항

건축물대장상의 공부와의 차이는 없으며, 기타 제반 법규 상의 문제는 없는 것으로 보입니다.

6. 투자포인트

* 감정가 대비 매우 낮은 주변 시세 형성으로 시세차익 기대 가능성이 높습니다.

* 대항력 없는 임차인 및 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 인근의 양호한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다.

7. 종합의견

본건 인천지방법원 2026타경500198 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, "인천경서초등학교" 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 2009년에 사용 승인된 건물로 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 있으나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 내국인에게는 큰 영향을 주지 않습니다. 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노린 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 세부 사항은 최종적으로 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

8. 예상입찰가

8.1. 시세분석

8.1. 1.주변매매사례

최근 2026년 1월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다 (전용면적 기준, ㎡당 시세 산출):

* 752-4번지 (크리스탈빌): 56.24㎡, 8억 5천만 원 (㎡당 약 15,114,000원)

* 738-12번지 (그레이스파크빌): 47.76㎡, 9억 원 (㎡당 약 18,844,000원)

* 730-3번지 (보람아트빌2차): 44.88㎡, 7억 6천만 원 (㎡당 약 16,934,000원)

8.1. 2.면적대비시세산정

본건 건물면적은 67.24㎡입니다. 상기 사례들을 종합하여 산정한 평균 ㎡당 시세 약 17,000,000원을 적용하면, 본건의 현재 시세는 약 1,143,000,000원 (11억 4천 3백만 원) 수준으로 추정됩니다.

8.2. 감정가대비시세

본건 감정가는 218,000,000원으로, 추정 시세인 약 11억 4천 3백만 원 대비 약 18.6% 수준에 해당하여 매우 낮게 책정되어 있습니다.

8.3. 추정입찰가범위

권리 분석상 인수될 보증금은 0원으로 판단되므로, 시세 대비 매우 저렴한 감정가를 고려할 때, 1차 경매에서 감정가 이상의 경쟁이 예상됩니다. 하지만 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'과 관련된 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 1차 경매 시 입찰가는 감정가인 218,000,000원 이상으로, 시세의 20%~25% 수준인 약 2억 2천 8백 6십만 원 ~ 2억 8천 5백 7십 5만 원 사이에서 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.