나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500145 [1] 인천광역시 중구 인현동 1-53 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 인현동 소재 '동인천역' 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(경인선 동인천역)이 소재 합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 2층 205호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사토지를 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 대로2류(폭 30m~35m) (2022-07-11)(접합), 건축용도지역기타(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문 의))<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(시설관리단-25644)<철도안 전법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 인천광역시 중구 인현동 1-53 2층 205호에 소재한 오피스텔입니다.

동인천역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 물건 상세

용도: 오피스텔

토지면적: 10.33㎡ (약 3.12평)

건물면적: 72.27㎡ (약 21.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500145 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청자)

감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

감정평가서 요약 요항표 작성일: 2026년 8월 24일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 동인천역에서 남동측으로 인접해 있으며, 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 경인선 동인천역을 통해 수도권 접근성이 좋습니다.

남서측으로는 폭 30m~35m의 대로와 접하고 있습니다.

2.2. 이용계획 및 제한사항

해당 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있습니다.

또한, 과밀억제권역, 철도보호지구, 특별관리해역에 해당됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등에 한하며 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수주의

본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 26일 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

모든 임차권 및 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김은실

보증금: 1,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-03-04

대항력: 없음. 배당신고일자 2026-03-16.

분석: 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (김문영)

보증금: 174,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-12

확정일자: 2019-06-28

대항력: 없음. 배당신고일자 2023-09-26.

분석: 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 임차인입니다. 집합건물 등기부 요약상 을구 1번 주택임차권 등기가 말소 처리되었습니다.

3.3. 등기부상 권리 내역

소유권보존 (갑1): 2017-05-04

주택임차권 (을1): 2023-09-26 접수, 권리금액 174,000,000원, 김문영 (말소)

강제경매 (갑6): 2026-01-12 접수, 주택도시보증공사, 174,000,000원 (본건 경매)

압류 (갑5): 2022-04-26 접수, 강서세무서장 (말소기준권리)

압류 (갑7): 2026-06-09 접수, 인천광역시

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

동인천역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다.

인근 지역은 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있으며, 유동인구가 많은 편입니다.

4.2. 주변 상업시설

동인천역을 중심으로 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 식당 등이 풍부하게 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의/문화/의료시설

동인천역 역세권 내에 위치하여 롯데백화점, 영화관, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 있으나, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 처리되었고, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 세부 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 이용 제한 사항

외국인 토지거래 허가구역으로 지정된 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내에 낙찰될 경우, 낙찰자의 국적에 따라 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (현재 기간 만료 임박)

6.3. 건물 외관 표기 관련

본 건물 외벽에 '반석행복마을 2차'로 표시되어 있어, 건물 내 다른 호실과의 구분 및 관리상 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

동인천역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 풍부하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 권리관계 안전성

모든 임차권 및 압류가 말소기준권리 이후에 설정되어 있어, 인수할 권리가 없습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 인현동의 역세권 오피스텔로, 우수한 입지와 교통망을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 명확하며, HUG 관련 특이사항도 말소 동의로 정리된 것으로 보입니다. 현재 감정가는 1억 7천만원이며, 주변 시세를 고려한 합리적인 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 (시세 분석 기반)

본 건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔 시세는 대략 1억 9천만원에서 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 1억 7천만원은 현재 시장가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

안정적인 수익률 확보 및 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 8천만원에서 1억 9천 5백만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.