나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500151 [1] 인천광역시 남동구 구월동 201-27 더그린즈 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철1호선 "예술회관역" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제6층 제604호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급수설비, 승강기설비,난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 사다리형의 토지로서, 현황 "도시형생활주택-원룸형(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)" 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500151 (1) 사건으로 인천지방법원에서 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 구월동 201-27 더그린즈 6층604호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정가는 142,000,000원입니다.

토지 면적은 11.29㎡ (약 3.42평)이고, 건물 면적은 29.87㎡ (약 9.04평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재로, 인천지하철 1호선 예술회관역에서 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 6층 604호에 해당하며, 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)으로 이용되고 있습니다.

내부에는 위생, 급수, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 사다리형으로, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상, 2026년 8월 25일 만료)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 9일자 남동구의 압류(갑5)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 170,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 관련: 소유권 보존, 이전, 공유자 지분 이전 등의 권리가 순차적으로 등기되었습니다.

* 임차권: 을구 7번 순위로 주택임차권(김소연, 170,000,000원)이 등기되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있습니다. 이는 채권자인 HUG가 임차보증금을 인수하는 조건으로 경매가 진행되었음을 시사하며, 낙찰자는 해당 임차보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 매우 높습니다.

* 압류 및 강제경매: 남동구, 미추홀구, 계양세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(본건 사건)이 말소기준권리 이후 순차로 등기되어 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 및 권리분석:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-23

확정일자: 2021-11-08

배당신고일자: 2023-12-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경으로 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됨.

* 임차인: 전민정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-03-05

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (HUG 인수 조건 고려 시)

1.3. 상권 및 시세분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보(JSON) 분석 결과, 2026년 3월에 거래된 다세대 주택들의 전용면적은 약 38.25㎡ ~ 49.82㎡ (약 11.57평 ~ 15.07평)이며, 거래가는 4,500만원 ~ 8,500만원 범위였습니다.

면적당 거래가는 약 373만원/평 ~ 564만원/평 수준으로 나타납니다.

본 건 '더그린즈'는 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 29.87㎡ (약 9.04평)입니다.

제공된 JSON 데이터의 건물들이 비교적 오래된 연식(1989년~2001년)인 점을 감안할 때, 본 건의 신축성(2014년) 및 입지(예술회관역 인근)를 고려하면, 주변 다세대 주택 시세의 상위권 가격에 근접하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 본 건의 감정가 142,000,000원은 분석된 주변 시세(약 4,500만원 ~ 8,500만원) 및 본 건의 면적(약 9평)을 고려했을 때, 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

면적당 시세(약 373만~564만 원/평)를 본 건 면적(9.04평)에 적용하면, 본 건의 적정 시장가치는 약 4,200만원 ~ 5,100만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 신축성과 입지를 고려하여 다소 높게 평가하더라도, 5,000만원 ~ 7,000만원 범위를 상회하기는 어려워 보입니다.

따라서, 본 건은 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 높으며, 여러 차례 유찰될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선을 통해 인천 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 인근에 상업 지역이 형성되어 있어 각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 예술회관, 문화 시설 등도 가까이 위치해 있습니다.

* 주거환경: 다세대 주택 및 교육 시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 서비스로 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가의 적정성: 본 건의 감정가(142,000,000원)가 분석된 최근 시세(약 5,000만원~7,000만원)보다 매우 높게 책정되어 있어, 첫 매각 기일에 낙찰되지 않을 가능성이 높습니다. 이는 여러 차례 유찰을 통한 가격 하락을 예상하게 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG가 임차인 보증금 1.7억을 인수하는 조건으로 경매를 진행하는 것으로 보이나, 인수 조건의 세부 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (다만, 등기부 및 물건명세서 상으로는 인수 부담 없을 것으로 예상됨)

* 토지이용계획상 제한: 외국인 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정이며, 일반 내국인 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

* 임대차 현황: 임대 관계가 미상인 임차인(전민정)이 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 예술회관역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

채권자인 HUG가 임차보증금 인수 조건을 변경하여 진행하는 경매로, 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되어 권리상 매우 깔끔한 물건입니다.

하지만 감정가가 현재 시장 시세보다 현저히 높게 설정되어 있어, 첫 매각 기일에는 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가 대비 상당히 낮은 수준으로 추정됩니다.

따라서, 여러 차례 유찰된 후 감정가의 50% 이하까지 가격이 하락했을 때, 시세에 부합하는 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG와의 계약 조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 인천지하철 1호선 예술회관역 인근 역세권 입지.

* 2014년 준공의 비교적 신축 건물.

* 감정가 대비 현저히 낮은 시세로, 여러 차례 유찰 시 높은 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

보증금 인수: 0원 (HUG 인수조건 변경 고려)

주변 실거래가 분석 결과, 본 건의 전용면적(29.87㎡, 약 9.04평) 기준 시장 가치는 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원으로 추정됩니다.

본 건은 현재 감정가(142,000,000원) 대비 시세가 현저히 낮으므로, 첫 번째 또는 두 번째 입찰 기일에는 참여하지 않는 것이 바람직합니다.

* 1차 매각 (감정가 100%): 142,000,000원 (시장 시세와 괴리가 커서 비추천)

* 2차 매각 (감정가 70%): 99,400,000원 (여전히 시세 대비 높음)

* 3차 매각 (감정가 50%): 71,000,000원 (시세 상단 범위에 근접)

* 4차 매각 (3차 매각가 70%): 49,700,000원 (시세 하단 범위에 근접)

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 3차 또는 4차 매각 기일에서 시장 시세를 반영한 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획과 해당 경매 기일의 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.