나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500169 [1] 인천광역시 남동구 간석동 94-6 리원캐슬 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(지하철1호선)' 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철역(간석오거리역(지하철1호선))이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제2층 제203호(사용승인: 2019.9.26.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 다소 완만한 경사의 세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 세로와 접하고 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 ,방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천광역시 남동구 간석동 94-6 리원캐슬 2층203호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경500169 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 202000000원이며, 토지 면적은 8.60㎡ (약 2.6평)이고 건물 면적은 66.53㎡ (약 20.1평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 본건은 2019년 9월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕, 지하 2층 지상 16층 건물 중 2층 203호입니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

차량의 주정차가 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

토지는 북서측으로 세로, 남서측으로 소로와 접하고 있으며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 14일 안산세무서장의 압류입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2026년 1월 12일)가 사건의 근거가 되며, 채권 총액은 2,341,000,000원입니다.

등기부상 을구 3번으로 주택임차권(임차인: 김종민, 보증금 270,000,000원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-03-24)이 존재하나, 대항력은 없으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

간석오거리역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하고 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

오피스텔 외에도 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

업무시설 밀집도가 높은 편이며, 주변으로 주거 시설도 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지들이 인접해 있어 주거 편의성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생이나 매각 이후의 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

임대관계 미상으로 표기되어 있으나, 등기부상 임차인 정보가 존재합니다. 비록 대항력은 없으나, 매각 과정에서 HUG의 말소 동의 확약서 내용 및 효력을 반드시 재확인해야 합니다.

명확한 권리 분석에도 불구하고, 특이사항 및 특수물건정보에 언급된 'HUG 인수조건 변경'과 '선순위임차권' 관련 내용은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 면밀한 사전 조사와 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근의 역세권 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다.

최근 매매가 16,200만원 (1억 6천 2백만원)에 비해 감정가(20,200만원)가 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다.

권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 파악 결과 소멸되는 권리들로 분석됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항은 반드시 추가적인 확인과 분석이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 간석오거리역 인접으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 분석: 최근 실거래가 대비 감정가 및 예상 입찰가를 고려한 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 권리 분석 명확성: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 202,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 12월 13일에 16,200만원 (1억 6천 2백만원)의 거래 사례가 확인됩니다.

해당 매매 사례를 바탕으로 시세를 추정했을 때, 1억 6천만원대 초반을 기준으로 삼을 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원이지만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 관련 내용을 면밀히 검토한 후, 해당 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 변동성 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.