나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500117 [1] 인천광역시 서구 당하동 1085-10 라비앙로즈빌 에이동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 5층 건내 3층 303호로서 (사용승인일: 2011.09.08.) 외벽: 스톤코트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31),지구단위계획구역(당하지구),중로1류(폭 20m~25m)(접 합),가축사육제한구역(2025-05-20),상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청),성장관 리권역(2025-08-22). 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(20 25.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500117 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1085-10 라비앙로즈빌 에이동 3층303호

건물용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 161,000,000원

토지면적: 34.89㎡ (약 10.56평)

토지지분: 34.887943019943016㎡ (약 10.56평)

건물면적: 55.74㎡ (약 16.87평)

건물지분: 55.74㎡ (약 16.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 동일 유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 8일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500117) 등기입니다. 이 기준 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 본건 등기부등본에 기재된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 160,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이동훈)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 17일

* 확정일자: 2021년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 채무자인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 인수하는 조건이 명시되어 있으나, 집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권은 말소 예정이며, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 리스크

토지거래허가구역 (다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 직접적인 제한 사항이 아닙니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 등기부상 말소 예정으로 분석되어 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축된 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* 원당탑스빌(1) (2009년 건축, 70.38㎡): 2026년 7월, 13,500만원

* 그랜드비스타 (2011년 건축, 34.942㎡ 전용면적): 2026년 7월, 17,900만원

* 멤버스힐 (2017년 건축, 31.548㎡ 전용면적): 2026년 7월, 13,300만원

본건 건물은 2011년 건축되었으며, 건물면적은 55.74㎡(약 16.87평)입니다. 이는 전용면적 기준으로 약 35-40㎡ 내외로 추정되며, 건축 연식 및 면적 등을 고려할 때 그랜드비스타의 실거래가(17,900만원)가 가장 유사한 참고 자료로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 가치 평가

주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다. 백석초등학교 등 교육 시설과의 인접성, 지속적인 도시 개발 가능성 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 근린생활시설이 소재하는 지역에 위치하고 있어, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 에덴하우스 및 검단힐스테이트4차 버스 정류장 인근에 구피촌 등의 상가 시설과 브리즈동물병원 등이 소재하는 것으로 파악됩니다.

5.2. 교육시설

백석초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 본건은 서부교육지원청의 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호를 위한 구역으로 일반적인 주택 이용에는 큰 제약이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인에 한정된 규정으로 내국인 거래에는 영향을 미치지 않습니다. 특별한 법적 제약 사항은 발견되지 않습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다. 다만, 최근 실거래가 자료는 해당 지역의 부동산 거래가 활발함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 2011년에 건축되어 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없는 점, 주변 편의시설 및 교육시설과의 접근성이 좋은 점 등이 장점입니다. 최근 유사 건물의 실거래가 데이터를 분석했을 때, 감정가 대비 적정 수준 또는 그 이상의 가치를 지니고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 유사 물건의 활발한 실거래가 확인 (그랜드비스타 17,900만원).

* 인수 부담이 없는 권리 관계 (임차인 보증금 인수 없음).

* 백석초등학교 인접 등 교육 환경 우수.

* 편리한 교통 및 주변 상권 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

유사 물건인 그랜드비스타(2011년 건축, 전용면적 34.942㎡)가 2026년 7월 6일 17,900만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(건물면적 55.74㎡)의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

보수적으로 감정가 수준에서 접근하되, 입찰 경쟁 상황을 고려하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.