나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500094 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-52 미소가11차 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 노변을 중심으로 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 배후에는 아파트 및 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제8층 제803호로서 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 동측 8미터, 남측 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 296-52, 296-20, 296-53, 296-54 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500094 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-52 미소가11차 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

토지면적: 11.90㎡ (약 3.6평)

건물면적: 68.47㎡ (약 20.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2017년

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 남서측 인근

주위 환경: 노변을 중심으로 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대이며, 배후에는 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 지역임

교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨

도로: 지적도상 동측 8미터, 남측 6미터 포장도로에 각각 접함

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (채권자: 심방주, 채권금액: 45,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부 상 을1 근저당 이후의 권리들(을2 주택임차권, 을1 근저당 이후의 가압류, 압류 등)은 매각으로 소멸될 예정임

인수되는 권리: 본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 파악되나, 임차인 현황 및 물건명세서 상 특이사항 확인이 필수적임

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박누리)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "을구 순위 2번 주택임차권등기"가 기재되어 있음 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

임차인 박 의 경우, 보증금 220,000,000원에 대한 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되어 있어 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가 조사를 통해 반드시 명확히 해야 합니다.

등기부채권 총액: 384,392,014원

4. 상권분석

지역 특성: '숭의오거리' 인근에 위치한 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역임.

상업 활동: 노변 상업시설과 배후 주거단지가 혼합되어 있어 유동인구 및 잠재적 수요 확보에 유리한 입지임.

최근 매매 사례:

* 2026년 5월 19일, 동일 건물 9층, 전용면적 67.5㎡가 140,000,000원에 거래됨.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제803호임.

건축물 정보: 2017년 사용승인된 건물임.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

주변 시설: '숭의오거리' 인근으로 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리함.

혐오시설: 현재 제공된 정보 내에서 본건 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통한 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

임차 보증금 인수 위험: 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금 220,000,000원이 대항력이 없음에도 불구하고 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있어, 인수 시 낙찰자가 해당 보증금을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인인 HUG의 인수조건 변경 내용은 본건의 최종 낙찰가 및 인수 조건에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 내용에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건 감정가(203,000,000원) 대비 최근 실거래가(140,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가의 적정성 또는 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하므로, 관련 규제 사항을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 '숭의오거리' 인근에 위치한 오피스텔로, 상업 및 주거 지역의 장점을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 본건의 가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자임과 동시에 임차인으로 존재하며, 임차인의 거액 보증금(220,000,000원)이 대항력이 없음에도 불구하고 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 낙찰 시 해당 보증금 전액을 인수해야 할 상당한 가능성을 시사합니다. HUG의 인수조건 변경 또한 추가적인 확인이 필요한 사안입니다. 최근 실거래가가 감정가보다 훨씬 낮다는 점 또한 투자 결정에 신중을 기해야 할 이유입니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: '숭의오거리'라는 중심 상업지구 인근에 위치하여, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 시세 상승 잠재력 보유.

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 현대적인 설비와 디자인을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 사용 가능.

시장 가격 대비 잠재적 메리트: 최근 실거래가(140,000,000원)를 고려할 때, 임차 보증금 인수 리스크를 제외한다면 합리적인 가격에 취득 가능성 존재.

다양한 활용 가능성: 오피스텔 용도로 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례(140,000,000원)와 감정가(203,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정하며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 가능성이라는 매우 중대한 리스크를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

주어진 규칙에 따라 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다. 만약 임차 보증금을 인수하지 않아도 된다는 명확한 법적 판단이 내려진다면, 최근 거래가격을 기준으로 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나 만약 임차 보증금 220,000,000원을 인수해야 한다면, 총 부담액은 입찰가 + 220,000,000원이 됩니다. 이 경우, 본건의 순수한 시장가치(140,000,000원 ~ 170,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이 되므로, 투자 가치가 현저히 낮아집니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 시장 상황 및 권리분석상의 불확실성을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 160,000,000원 으로 제시합니다.

최종 입찰 결정은 반드시 관련 법률 전문가와 상담하여 임차 보증금 인수 여부를 명확히 확인하고, 현장 조사를 통해 건물의 상태 및 주변 시세를 재확인한 후에 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.