나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500082 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1104호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중 교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 11층 1104호로서 (사용승인일 : 2020.05.04) 외벽 : 몰탈위 페인트, 강화유리 마감 등 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔"임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한 구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023- 06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 인근 탐문조사, 집합 건축물대장의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500082 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1104호

* 용도: 공부상 오피스텔, 건축물대장상 주요 용도는 공장으로 확인됨

* 감정가: 99,000,000원

* 토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

* 건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2020년 5월 4일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, "염골근린공원" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로, 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로상태: 본건의 남동측으로는 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인에 한하여 토지 거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 3일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 을1 주택임차권: 등기부상 을1 순위로 기재된 주택임차권(양수연)은 보증금 105,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022년 8월 17일, 확정일자 2022년 8월 2일입니다. 대항력은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다. [cite:from text]

* 기타 권리사항: 소유권 이전 관련 말소 등기 사항 다수 확인되었으며, 강서세무서장의 압류가 존재했으나 말소되었습니다.

* 채권 총액: 893,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어, 산업 활동과 더불어 배후 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 접근성도 보통 수준으로, 지역 내 이동 및 외부와의 연계성이 무난한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 남측 인근에 염골근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. [cite:from text]

* (External search results indicate the area is primarily industrial with some residential (apartments, officetels) and commercial facilities within the JK루체스타 building itself, such as convenience stores, cafes, and banks. No significant offensive facilities were identified in immediate proximity that would negatively impact the property's value.) [cite:from search results]

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 처리: 본 건은 HUG가 채권자로 참여하고 있으며, 을1 주택임차권에 대해 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용과 임차권의 최종 처리 과정에 대한 추가적인 명확한 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용의 차이: 본 건은 공부상 오피스텔로 등재되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 공장으로 확인되어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사(용도 변경, 증축 등) 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 토지의 이용 및 개발에 대한 법적 제약이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구에 위치한 JK루체스타 지식산업센터 내 소형 호실로, 2020년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 입지와 교통 여건은 보통 수준이며, 권리 관계는 HUG 관련 채권 및 임차권으로 다소 복잡하게 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 을1 임차권은 HUG의 말소동의로 인해 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 불일치, HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2020년 5월 사용승인이 완료되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 소형 면적: 19.47㎡ (약 5.89평)의 소형 면적으로, 소액 투자로 접근이 가능합니다.

* 산업단지 내 입지: 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 사업체 운영 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* HUG 관련 채권: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하고 있어, 경매 절차의 투명성과 안정성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 감정가: 99,000,000원

본 물건은 소형 면적의 지식산업센터/오피스텔로서, 감정가 9,900만원에 대한 적정 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률, 관리비, 취득세 등 제반 비용을 종합적으로 고려한 현장 조사가 필수적입니다. HUG 관련 조건 변경 및 임차권 처리의 최종 확정 여부에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시 대신, 투자자는 감정가(99,000,000원)를 기준으로 하되, 소형 면적임을 감안하여 최소 80% ~ 최대 100% 범위 내에서 시세 대비 합리적인 가격으로 결정하는 것을 권장하며, 권리관계 및 용도 관련 불확실성 해소 후 최종 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.