나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500050 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남구 숭의동 소재 "인천남중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철 '제물포역'이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물내 8층 803호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지인 토지로서 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광대로와 접하고 동측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역(2025-12-08), 제2종일반주거지역(2025-05-19), 방화지구, 시가지경관 지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 기호 2 : 일반상업지역(2025-12-08), 제2종일반주거지역(2025-05-19), 방화지구 가축사육 제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500050 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

채권금액: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

1.3. 건물 정보

토지면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

토지지분: 7.9738㎡ (약 2.41평)

건물면적: 61.12㎡ (약 18.49평)

전용면적: 61.12㎡ (약 18.49평)

JSON 상의 유사 전용면적: 60.67~62.50㎡

건축물 사용승인일: 2018년 8월 10일

총 층수: 20층 건물 중 8층

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Provided text]

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '제물포역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입이 용이하며, 북측으로는 광대로, 동측으로는 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. [cite: Provided text]

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 24일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류(갑9)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 따르면 을구 순위 3번 주택임차권(류상호)이 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: Provided text]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(류 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-05

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2023-06-05

대항력: 없음

비고: 채권자로서 경매 신청 주체임.

상기 임차인 정보 상, 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존신탁재산처분 (갑1), 소유권이전 (갑6, 갑7, 갑8) 등

* 을3: 주택임차권 (류상호, 240,000,000원) - 말소 예정

* 갑9: 압류 (미추홀구, 2023-03-24) - 말소기준권리

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 240,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 숭의동 일대는 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 분포된 지역입니다. 제물포역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 유동인구 및 배후 수요가 비교적 풍부한 편입니다.

4.2. 인근 편의시설

각종 근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: Provided text]

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 가구의 주거지로 적합하며, 주변의 공동주택 단지들과 함께 주거 지역을 형성하고 있습니다.

5.2. 교육 환경

인천남중학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다. [cite: Provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차 외에 HUG와 관련된 추가적인 인수 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사하므로, 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 제약

본 물건의 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 특히 '토지거래계약에관한허가구역'(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)에 포함되어 있습니다. 외국인 구매자 또는 특정 용도의 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다. [cite: Provided text]

6.3. 기타 특이사항

'선순위임차권'이 특이사항으로 언급되었으나, 제공된 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 이는 과거 임차 관계의 복잡성 또는 HUG의 인수 조건과 관련된 사항일 수 있으므로, 이에 대한 주의 깊은 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 투민힐스빌 오피스텔로, 제물포역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계상 인수될 임차보증금은 없는 것으로 분석되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 등의 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다. 토지 이용 계획 상 일부 제약 사항도 존재하나, 전반적인 입지 조건과 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때 투자 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 역세권 프리미엄: 지하철 1호선 제물포역 도보 이용 가능한 위치로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다수의 상업 시설과 공동주택 단지가 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 임대 수요 확보 및 관리 측면에서 유리합니다.

8.2. 개발 전망

인천 미추홀구는 현재 활발한 도시재생 및 개발 사업이 진행 중입니다. 숭의동 일대 재개발 사업(숭의5구역, 여의구역 등)과 함께 제물포역 주변 개발 계획이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 이러한 개발 호재는 해당 물건의 미래 가치에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, '투민힐스빌' 동일 단지 내 유사 면적(약 60~62㎡)의 실거래가가 2026년 3월~5월에 걸쳐 150,000,000원(1억 5천만원) 수준으로 확인되었습니다. 이는 본 건의 감정가 175,000,000원 대비 낮은 가격입니다. [cite: Provided JSON data]

9.2. 입찰가 산정

인수되는 임차보증금이 없고, 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려할 때, 실거래가 수준 또는 그 이상으로 접근하는 전략을 고려할 수 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 리스크 프리미엄을 고려해야 합니다.

최근 실거래가(150,000,000원)를 기준으로, 경매 낙찰에 따른 제반 비용(취득세, 명도비, 수리비 등) 및 희망 수익률을 감안하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

(감정가 175,000,000원 대비 약 88% ~ 94% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.