나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500110 [1] 인천광역시 부평구 부평동 445-17 은혜홈타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕, 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남측, 동측의 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500110 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 445-17 은혜홈타운 4층 402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

건물면적: 84.08㎡ (약 25.43평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 259,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 등기부등본상 압류(김포세무서장, 2022-04-01)가 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이용찬)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2020-03-25

* 배당신고일자: 2022-06-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 이용찬님의 성함은 이 으로 기재됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 김포세무서장의 압류 (2022-04-01)

본 경매 진행으로 인해 을구 순위 5번 주택임차권 등기(이용찬)는 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건물 연식의 다세대주택 거래 사례들이 다음과 같이 확인됩니다.

* 2026년 7월 거래 사례 1: 38.94㎡, 70,000,000원 (약 180만원/㎡)

* 2026년 7월 거래 사례 2: 49.26㎡, 284,000,000원 (약 577만원/㎡)

* 2026년 7월 거래 사례 3: 56.08㎡, 123,000,000원 (약 219만원/㎡)

본건 감정가 259,000,000원 (약 308만원/㎡)은 제시된 실거래가와 비교 시 중간 수준에 해당합니다. 거래 사례 간 편차가 크므로 개별 물건의 상태와 입지에 따른 가격 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 인천부흥초등학교가 위치하며, 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경에 대한 내용이 있어, 인수 시점에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25.까지)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여, 공실 발생 시 임대차 기간 및 명도 절차에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 5천9백만원입니다. 권리분석상 인수되는 임차권은 없으며, 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 주변 시세 편차가 존재하나, 감정가는 중간 수준으로 합리적인 편입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 일부 토지이용계획상의 제한 사항 등은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수하는 부담이 되는 임차권이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 (향후 가능성): 부평동은 교통이 편리하며, 추가적인 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다. (인근 지역 개발 계획 등에 대한 추가 조사 필요)

* 실거주 및 임대 목적 적합: 다세대주택으로 실거주 목적뿐 아니라 임대 수익 목적 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원이며, 건물 면적 84.08㎡(약 25.43평)을 기준으로 산정되었습니다. 주변 실거래가 편차가 크고, HUG 인수조건 변경 및 토지이용계획 상 일부 제한사항 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰자가 인수하는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 85%~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 246,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.