나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500285 [1] 인천광역시 남동구 간석동 318-1 세인트원 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 도시형생활주택 및 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2019.01.04 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물내 제9층 제903호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 석재 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티) 주차장 및 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 35미터 및 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(원룸형)’으로 이용 중임.
- 본건의 건축물현황도상(외부 육안 관찰상) 발코니(확장형 발코니)가 소재하고 있는 바, 이는 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정되는 일반적인 형태의 발코니로서 거래관행을 고려하여 포함하여 평가함(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 318-1번지 세인트원 9층 903호에 소재합니다. 2019년 1월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 9층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경500285(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

대상 물건의 토지 면적은 8.88㎡(약 2.68평)이며, 건물 면적은 49.72㎡(약 15.04평)입니다. 감정가는 179,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 도시형생활주택, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 노선 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 지역 분석 (이용계획)

물건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 25일 접수된 신한카드 가압류(갑5)이며, 채권액은 8,263,690원입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부등본 상 을구 1번 순위로 이남이(주택도시보증공사)의 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금 197,000,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자는 2021년 7월 19일입니다. 배당신고일자는 2023년 8월 22일이며, 대항력은 없습니다.

3.3. 기타 권리관계

주택도시보증공사의 강제경매(갑7)가 2026년 1월 14일 등기되어 있으며, 채권액은 197,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 229,916,764원입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 말소 예정이나, 다만 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 권리 관계 변동 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 간석오거리역 인근의 노선 상가지대에 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 유동인구가 일정 수준 확보되는 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 유사업종 분포

주변에 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택이 다수 분포하고 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 2019년에 사용승인된 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층부터 지상 15층까지 있습니다. 물건은 9층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다. 주차는 지상 및 기계식 주차 설비를 이용할 수 있습니다.

5.2. 내부 이용 현황

집합건축물대장 상 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 현재 해당 용도로 이용 중입니다. 건축물현황도 상 외부 육안 관찰로 발코니(확장형)가 소재하고 있으며, 이는 건축 당시부터 존재한 것으로 추정되어 거래 관행을 고려하여 평가에 포함되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건 변경

HUG 인수 조건 변경 사항은 본 건의 거래 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금 (잠재적)

임차인 이남이(주택도시보증공사)의 보증금이 197,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용에 따라 보증금 인수 여부가 최종 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 임차인 관련 상세 내용은 계약 시점의 권리관계 변동을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타

건축물대장상 건물 주용도가 '업무시설'로 표기된 점과 집합건축물대장상 '도시형생활주택' 용도로 이용 중인 점 간의 차이가 있을 수 있으나, 이는 현황에 따른 이용으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 다만, HUG 인수 조건 변경이라는 특수한 상황과 임차인 보증금 관련 권리 관계가 명확히 소멸되는지를 최종적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다. 현재 감정가는 1억 7,900만원이나, 유사 면적, 유사 연식의 주택 거래 사례를 고려했을 때 시세와의 차이점을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 1호선 간석오거리역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성 양호.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 대상 임대 수익 기대 가능.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 상대적으로 적음 (단, HUG 조건 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 179,000,000원입니다. 최근 2026년 3월 동일 지역의 2014년식 다세대주택(64.73㎡)이 173,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 거래가를 기준으로 본 건의 면적(49.72㎡)에 적용 시 약 133,000,000원 수준의 시세가 산출됩니다. 하지만 본건은 비교적 신축이며 입지 조건 등을 감안해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금(197,000,000원) 관련 불확실성을 고려하더라도, 권리분석상 인수 보증금이 0원이고 HUG의 말소 동의가 있는 점을 감안하면, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 85~95% 수준에서 검토해 볼 수 있으며, 예상 입찰가는 165,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다. 본 입찰가는 시장 상황 및 권리관계 최종 확인 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 상세한 권리분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.