나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500265 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 84-44 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘정석항공과학고등학교’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(다세대주 택)으로 주위는 다세대주택, 학교 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500265 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 84-44 4층 401호

토지 면적: 28.06㎡ (약 8.5평)

건물 면적 (전용 면적): 38.17㎡ (약 11.5평)

용도: 다세대주택

감정가: 66,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 1994년

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 용현동, '정석항공과학고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주변은 다세대주택, 학교 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경이 양호합니다.

교통 상황: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황이 양호합니다.

주변 시설: 학교(정석항공과학고등학교)가 인접해 있으며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다. 주변 검색 결과, 해당 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류 (갑9) 입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이 ): 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 19일, 확정일자 2022년 4월 22일, 배당신고일자 2024년 1월 29일, 대항력 없음. (본 물건명세서 상 HUG 말소동의 확약서 제출로 인수되지 않습니다.)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 10월 10일, 대항력 없음.

인수되는 권리: 없음. (주택도시보증공사 임차권은 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.)

등기부 요약:

* 소유권 이전 (2022.02.10, 2022.05.19)

* 주택임차권 (이가영, 115,000,000원, 2024.01.29 접수, 말소)

* 압류 (강서세무서장, 2023.02.07 접수, 말소기준권리)

* 압류 (양천세무서장, 2025.11.14 접수, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 115,000,000원, 2026.01.13 접수, 말소)

등기부채권 총액: 115,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 배후 수요가 탄탄한 곳입니다.

인근에 학교가 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 지역 내 상권 이용 및 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 정석항공과학고등학교가 인근에 있으며, 용현동 지역의 일반적인 편의시설(마트, 식당, 병원, 은행 등)은 차량 또는 대중교통을 통해 편리하게 이용 가능합니다.

교육 환경: 정석항공과학고등학교가 인접해 있으며, 주변에 다른 학교들도 분포하고 있어 교육 환경은 우수한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라고 명시되어 있으나, 구체적인 변경 내용 및 인수 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 입찰 전 반드시 주택도시보증공사(HUG)를 통해 상세 내용을 확인하시기 바랍니다.

건물 노후화: 1994년 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

관리 문제: 다세대주택의 경우, 건물 관리 및 유지보수 관련하여 소유자 간의 의견 충돌이나 관리가 원활하지 않을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택 4층 401호 경매 물건입니다.

주거 환경 및 교통 여건이 양호하며, 주변에 학교가 있어 교육 환경도 갖추었습니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

건물 노후화는 고려해야 할 사항이나, 구조적인 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 물건으로 꾸준한 수요 기대 가능합니다.

권리상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. (단, HUG 관련 조건 확인 후)

감정가 66,000,000원 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 금액으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 66,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 면적(약 11.5평) 및 건축 연도(1994년)가 유사한 물건들의 시세는 60,000,000원에서 66,900,000원 수준으로 파악됩니다.

본 건은 4층으로, 동급 면적의 2층 물건(60,000,000원) 대비 층수 이점이 있습니다.

인수 보증금 0원을 제외하고, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.