나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514784 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 342-7 대준블루온 103동 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재, '숭의로터리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(숭의역)이소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건내 6층 607호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비,소화전설비,기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측 및 북서측으로 노폭 약40m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광 역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경514784 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험주식회사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 342-7, 대준블루온 103동 6층 607호

건물명: 대준블루온 103

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 15층 중 6층

사용승인일: 2016년 06월 09일

용도: 오피스텔 (주용도: 업무시설, 이용상태: 아파트로 이용중)

1.3. 물건내역

감정가: 204,000,000원

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

건물면적: 61.70㎡ (약 18.66평) (전용면적 기준, 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 지역지구 등 기타: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 01월 16일 접수된 메리츠화재해상보험의 가압류 (등기부채권 총액: 86,086,500원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 가압류, 강제경매, 압류 등 모든 권리.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 (해당 지상권 존재 여부는 추가 확인 필요).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 신현우, 석수진)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 03월 08일

* 확정일자: 2023년 02월 13일

* 배당신고일자: 2026년 03월 06일

* 대항력: 있음

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 03월 08일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (명시적 기재)

주의사항: 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 1억 5천만원의 보증금을 예치하고 있으며, 전입일자가 2023년 3월 8일로 대항력이 인정됩니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단되나, 배당 신고일자가 2026년 3월 6일로 기재되어 있어 실제 배당받는 금액에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당 현황 및 실제 인수/배당 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 임차인 신 는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있으므로 관련 사항을 함께 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

숭의로터리 인근의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구가 존재하며 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '대준블루온 103동 6층 607호' (면적 61.7㎡)가 2024년 8월에 133,000,000원(1억 3천 3백만원)에 거래된 사례가 확인됩니다. 이는 본건의 감정가(2억 4백만원)와 비교 시 상당한 차이를 보여, 시세 반영 및 투자 가치 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천 지하철 1호선 숭의역 및 다수의 버스 노선이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변 지역 내에 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 기본적인 지도 및 정보 검색 결과, 심각한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 소음이나 교통량 증가 등 일반적인 생활 불편 요소는 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 5천만원이 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 순위 및 배당 가능성에 따라 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 배당 현황 및 법적 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 오피스텔이나, 현재 '아파트로 이용중'이라는 점이 감정평가서상 명시되어 있습니다. 이는 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황의 불일치로, 추후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 개인(한국인) 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권이라는 교통상의 이점과 함께 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 오피스텔임에도 아파트로 이용 중인 점은 인수 및 법적 리스크 측면에서 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 숭의역 도보 이용 가능 거리로, 교통 접근성이 우수합니다.

* 실거래가와 감정가 차이: 최근 실거래가(1억 3천 3백만원)와 감정가(2억 4백만원) 간의 격차가 커, 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다 (단, 확인 필수).

* 혼재된 지역 환경: 업무, 주거, 상업 시설이 복합적으로 분포하여 지역 내 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 204,000,000원

최근 실거래가 (2024년 8월): 133,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 최근 실거래가 1억 3천 3백만원과 비교했을 때, 인수 부담이 없는 점을 고려하여 경쟁 상황 및 임차인 관련 최종 확인 결과에 따라 1억 3천 5백만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로는 최근 실거래가 수준인 1억 3천 3백만원을 기준점으로, 소폭 상승을 감안한 1억 3천 5백만원 이상을 제시하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.