나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60073 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 598-9 모아드림주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 "고양오금초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 "삼송역" 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 보행자 도로에 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류 (폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(고도 20m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가우겨(2025-08-26)(외국 인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스래브지붕 3층 건으로서, 외벽 : 석재 붙임 및 치장 벽돌 붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다가구주택으로 이용 중입니다.(구제적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 현황 및 일반건축물대장상 3층에 다락 78.61㎡(연면적제외)이 등재되어 있으며, 건물등기사항전부증명서상에는 등재되어 있지 않으나 감정평가 목적 등을 고려하여 3층 다락 부분은 일반건축물대장을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 건물은 현황 및 일반건축물대장상 3층에 다락 78.61㎡(연면적제외)이 등재되어 있으며, 건물등기사항 전부증명서상에는 등재되어 있지 않으나, 감정 및 매각에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60073 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 598-9 모아드림주건축물제1동

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 292.70㎡ (약 88.54평)

건물면적: 476.82㎡ (약 144.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,608,087,720원

주의사항:

1. 본건 건물은 현황 및 일반건축물대장상 3층에 다락 78.61㎡(연면적제외)이 등재되어 있으며, 건물등기사항 전부증명서상에는 등재되어 있지 않으나, 감정 및 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 "고양오금초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 "삼송역" 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 보행자 도로에 각각 접하여 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리인 고양누리새마을금고 근저당권(2020-08-31)보다 후순위인 압류(고양시, 동고양세무서장) 및 강제경매(한국주택금융공사)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리인 고양누리새마을금고 근저당권(2018-12-13)보다 후순위인 일부 주택임차권(배은준, 김해룡) 및 압류(고양시, 동고양세무서장), 강제경매(한국주택금융공사)는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 이은지 주택임차권(2023-08-10 접수)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 이은지 (202호)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-31

확정일자: 2019-06-17

배당신고일자: 2023-08-10

대항력: 없음 (단, 건물등기부상 '주택임차권'으로 '인수' 기재되어 있음)

비고: 건물등기부상 인수되는 권리로 표기되어 있으나, 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 권리관계 확인 필요.

* 배은준 (101호)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-28

확정일자: 2020-11-24

배당신고일자: 2025-01-10

대항력: 없음

비고: 건물등기부상 말소되는 권리.

* 김해룡 (3층)

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-15

확정일자: 2021-04-05

배당신고일자: 2023-05-04

대항력: 없음

비고: 건물등기부상 말소되는 권리.

* 김여경 (102호)

보증금: 70,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-09-12

확정일자: 2023-09-12

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 없음

* 박태준 (201호)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-07

확정일자: 2023-07-07

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

* 전수빈 (201호)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-15

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

본건 임차인 중 이은지(202호)의 경우, 건물등기부상 '주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있어 보증금 210,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 그러나 임차인 현황표에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 현장 조사 및 등기부상 권리 내용을 재확인해야 합니다. '특이사항: 선순위임차권' 표기는 이은지의 임차권을 지칭하는 것으로 추정되나, 명확한 사실관계 파악이 필수적입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 내용은 기재되지 않았습니다. 다만, 건물등기부상 이은지 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 오금동 지역은 단독주택과 아파트 단지가 혼재하며, 근린생활시설 및 공원이 인접하여 주거 환경이 비교적 양호한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 고양오금초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 공원

인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

건물등기부상 '이은지' 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어, 해당 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 임차인 현황표의 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상반되는 정보이므로, 입찰 전 반드시 등기부 및 관련 서류를 재확인하여 명확한 권리관계를 파악해야 합니다. '특이사항: 선순위임차권' 표기 또한 불확실성을 내포하므로 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 법적 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)에 속하며, 소로3류, 중로3류 도로 접함, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축물 관련 리스크

건물등기부상 미등재된 3층 다락(78.61㎡)이 일반건축물대장상 등재되어 있고 감정 및 매각에 포함되므로, 추후 등기부 정리 과정에서 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 위치한 다가구주택으로, 고양오금초등학교 인근에 자리하며 주거, 상업, 공원 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높은 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물에 다락이 있으며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 다수의 임차인이 존재하나 대부분 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 건물등기부상 '이은지' 임차인의 보증금 210,000,000원이 '인수'로 기재되어 있어, 해당 금액의 인수 여부가 본건 경매의 핵심적인 확인 사항입니다. 또한, 토지이용계획상의 다수 제한사항은 향후 부동산 활용 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 삼송역 역세권 인근 지역으로, 향후 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 주변에 학교, 상업시설, 공원 등이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,608,087,720원

인수 보증금: 0원 (임차인 현황상 '인수 보증금 합계' 기준. 단, 이은지 임차인의 '인수' 기재로 인해 변동 가능성 높음)

본 건은 권리관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 존재하므로, 상기 '인수' 관련 불확실성을 면밀히 검토하고 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 등기부 권리 관계에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.