나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50038 [1] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층이001호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 '강변역' 북동측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업·업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '강변역', 동서울종합터미널 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하6층 지상 39층 건물 내 제6층 제이001호로서, (사용승인일 : 1998.08.18) - 외벽 : 알루미늄복합판넬 및 화강석 마감 등, - 내벽 : 인테리어 마감 등.

이용상태

현황 수개호로 분리하여 창고 및 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 소화전설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북서측으로 광대로 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) <추가기재>"가로구역별 건축물 최고높이 지정구역"임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 등기사항전부증명서상 "오기철(3/10), 김양희(1/10), 안종인(3/10), 이만식(3/10)"임. 2. 기 타 : 현황 수개호로 분리하여 창고 및 사무실 등으로 임대 중이며 임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.1.23.자 현황조사서에 따르면 수개호로 분리하여 창고 및 사무실로 이용 중으로, 별도 확인 요망
본 물건과 다른 호수와의 경계는 명확함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50038 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층이001호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 354,000,000원

* 토지면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

* 건물면적: 162.33㎡ (약 49.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 '강변역' 북동측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업·업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '강변역', 동서울종합터미널 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건이 매우 양호합니다.

* 건물 구조: 본건은 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하6층 지상 39층 건물 내 제6층 제이001호로서, 1998년 8월 18일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 화강석으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감되었습니다.

* 이용상태: 2026년 1월 23일자 현황조사서에 따르면, 본건은 수개 호로 분리하여 창고 및 사무실 등으로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측, 남동측, 북서측으로 광대로 및 북동측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역이며, 도로, 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 제한사항이 있습니다. (일부 제한은 현재 시점(2026년 10월)에서 만료되었거나, 만료 예정인 사항이 포함되어 있습니다.)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2018년 7월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 1998년 8월 27일, 프라임산업주식회사

* 소유권 이전: 2018년 7월 26일, 김양희 외 3명 (임의경매로 인한 매각 (2016타경51891))

* 근저당권: 2018년 7월 26일, 중소기업은행, 금384,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2026년 1월 14일, 중소기업은행, 329,495,291원 (본건 2026타경50038) (말소)

* 압류: 2026년 7월 16일, 광진구(서울특별시), 13번 이만식지분압류, 13번 오기철지분압류, 13번 안종인지분압류 (모두 말소)

* 등기부채권 총액: 384,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 별도 확인 요망

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 별도 확인 요망

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 없습니다.

4. 상권분석

* 위치 및 특징: 본건이 위치한 서울특별시 광진구 구의동 일대는 지하철 2호선 강변역과 동서울종합터미널을 중심으로 형성된 복합 상업·업무 지구입니다. 테크노마트21은 지역의 주요 랜드마크 중 하나로, 다양한 판매시설, 업무시설, 편의시설이 밀집하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 금융기관, 문화시설 등이 주변에 위치하여 상업 활동이 매우 활발합니다.

* 상권 전망: 강변역 주변 지역은 지속적인 개발과 함께 꾸준한 상업적 가치를 유지하고 있으며, 본건의 판매시설 용도는 이러한 상권의 이점을 활용하기에 유리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 강변역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선 및 동서울종합터미널을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내부에 다양한 상업 시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육환경: 주변에 학교가 위치하고 있으나, 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 이용 상태: 2026년 1월 23일자 현황조사서에 따르면 본건은 수개 호로 분리되어 창고 및 사무실로 이용 중으로, 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다. (단, 본 물건과 다른 호수와의 경계는 명확하다고 명시되어 있습니다.) 따라서, 실제 방문을 통해 정확한 이용 상태 및 내부 구조를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법 및 관련 법규에 따른 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 부서에 문의하여 세부 내용을 확인해야 합니다.

* 소유권 및 권리 관계: 본건은 4인의 공동 소유로 되어 있으며, 등기부등본상 다수의 압류가 설정된 이력이 있습니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되지만, 공동 소유로 인한 관리 및 의사 결정 과정에서의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1998년 사용 승인된 건물로, 약 28년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상업 및 교통 요지인 강변역 인근 테크노마트21에 위치한 판매시설입니다. 뛰어난 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 상업적 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하여 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

그러나 2026년 1월 23일자 현황 조사서 상의 이용 상태(수개 호 분리, 창고/사무실)를 실제 방문을 통해 반드시 확인해야 하며, 다양한 도시계획법상의 제한 사항과 공동 소유라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 분명하나, 현황 및 법규상의 제약 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 지하철 2호선 강변역 도보 이용 가능, 동서울종합터미널 인접으로 탁월한 대중교통 접근성.

* 풍부한 유동인구: 테크노마트21 및 주변 상업 시설 밀집으로 인한 높은 유동인구와 배후 수요.

* 명확한 권리 관계: 모든 인수 대상 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소 기준 권리 이후의 권리들은 소멸됩니다.

* 넓은 활용 면적: 162.33㎡ (약 49.10평)의 전용 면적은 다양한 사업 목적의 활용을 가능하게 합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 354,000,000원

* 채권 총액: 384,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 감정가의 적정성, 유사 물건의 실거래가, 현황 조사 결과, 그리고 향후 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 2026년 1월 23일자 현황 조사 내용을 실제 점유/이용 현황과 비교 분석하는 것이 매우 중요합니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 시세 조사 및 권리 분석이 추가로 요구됩니다. 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준 (약 318,600,000원 ~ 354,000,000원)을 고려할 수 있으나, 이는 초기 검토 단계의 예상치이며, 최종 입찰가 결정은 현장 확인 및 면밀한 시장 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.