나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50034 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 210-34 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "잠전초등교" 북동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·시장·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철2호선 "잠실새내역"·지하철9호선 "삼전역"까지 도보로 각각 약3~4분 및 약7~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제5층 제501호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·방일부1·주방일부1·거실1·욕실겸화장실2·(제시외 증축부분: 방일부1· 주방일부1·발코니1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2: 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제2지구), 도로 (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07 -21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아 파트), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물 등재
2026.01.30.자 감정서에 따르면 이행강제금 부과 및 원상복구처분의 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50034 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 210-34 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 687,000,000원

토지면적: 33.08㎡ (약 10.01평)

건물면적: 59.55㎡ (약 18.01평)

제시외 건물면적: 12.30㎡ (약 3.72평)

총 건물 이용 면적: 71.85㎡ (약 21.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "잠전초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 시장, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로, 버스정류장이 도보 약 3~4분 거리에 있으며, 지하철 2호선 "잠실새내역"과 9호선 "삼전역"까지 도보로 각각 약 7~10분 정도 소요됩니다.

단지 내 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울동부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 홍 이며, 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 홍건택 가압류(말소기준권리)입니다.

등기부등본 상 소유권 변동 및 여러 권리 설정 내역이 있으나, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 명도를 진행할 때 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설, 교육기관 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 송파구 잠실동은 서울의 주요 업무 및 상업 지구와 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 잠전초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 2호선 잠실새내역과 9호선 삼전역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 잠실역 일대의 대형 쇼핑몰, 문화시설, 병원 등 다양한 편의시설 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 감정평가서에 따르면 2026년 1월 30일 기준으로 이행강제금 부과 및 원상복구 처분 가능성이 있습니다.

* 등기부등본 상으로는 공부와의 차이가 없다고 명시되어 있으나, 실제 현황과 공부상 내용이 상이할 경우 명도 및 행정적인 절차에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 잠실동의 양호한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 주변 주거 환경 또한 안정적인 편입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고 이행강제금 부과 가능성이 있다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 위반 건축물 관련 사항의 해소 비용 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남권 접근성이 우수한 잠실동의 입지

* 인근 지하철역(2호선, 9호선) 이용 편리

* 주변 편의시설 및 교육시설 접근 용이

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 687,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

또한, 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성은 상당한 금액의 원상복구 또는 법적 제재 비용 발생 가능성을 내포하고 있으며, 이는 부동산 가치를 하락시키는 요인으로 작용합니다.

이에 따라, 입찰가 산정 시 다음과 같은 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 위반건축물 해소 비용 및 이행강제금 규모를 정확히 파악해야 합니다.

* 최근 거래 사례와 감정가 간의 큰 차이에 대한 원인을 면밀히 분석해야 합니다. (예: 감정평가 시점의 시장 상황, 실제 거래 사례와의 건물 상태 차이 등)

보수적인 접근을 고려할 때, 위반건축물 리스크를 감안하여 감정가에서 상당 부분을 할인한 금액 또는 주변 시세에 육박하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 위반건축물 해소 비용 및 복구 비용, 법적 제재 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 잠재적 투자자께서는 해당 리스크에 대한 충분한 사전 조사를 바탕으로 입찰 금액을 결정하시길 권고합니다. 대략적인 범위를 제시하자면, 시장 시세를 반영한 350,000,000원 수준부터 감정가에서 리스크를 상당 부분 반영한 480,000,000원 ~ 550,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.