나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60040 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-10 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2023.10.19) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

"다세대주택" 으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내의 자체평탄화한 세장형 토지로서, "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60040 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-10 1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 356,000,000원

토지면적: 54.51㎡ (약 16.5평)

건물면적: 53.70㎡ (약 16.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "고양국제고등학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 자연림이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경을 형성하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 제3층 제302호이며, 2017년 건축 허가를 받아 2023년 10월 19일에 사용승인을 받았습니다.

차량의 진출입은 가능하나, 인근 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지에 있으며, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 경OOO입니다.

등기부 요약상 말소기준권리는 2024년 5월 13일 접수된 경기수산업협동조합의 근저당권(을12)으로, 이와 관련된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 340,800,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 확인되어 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 "고양국제고등학교" 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다.

주위에 자연림이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 72.55㎡ 연립주택이 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 69.11㎡ 다세대주택(헤리티지9동)이 269,900,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 67.98㎡ 다세대주택(디펠리스2단지1동2동)이 220,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 356,000,000원으로, 최근 인근 매매가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 "고양국제고등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

인근에 자연림이 있어 여가 활동이나 산책 등에 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임차인 현황이 미상이며, 인수 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

높은 감정가: 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 첫 경매에서 유찰될 가능성이 있습니다.

공법상 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 공법상 제한이 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동의 다세대주택으로, 비교적 신축(2023년 사용승인)이며 교육 환경이 양호한 편입니다.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 임차인 인수 부담은 없습니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 다수의 공법상 제한은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2023년 사용승인을 받아 비교적 최신 건물입니다.

우수한 교육 환경: 인근에 고양국제고등학교가 위치합니다.

공동담보 물건: 채권 관련 정리 과정에서 강점이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 356,000,000원

최근 인근 매매가 분석 결과, 본 건 면적(53.70㎡) 기준 평당 시세는 약 1,070만원 ~ 1,370만원 수준으로 추정됩니다. (이는 주변 67~72㎡ 면적 기준이며, 본 건의 53.70㎡는 이보다 다소 낮을 수 있습니다.)

이를 바탕으로 본 건의 예상 실거래가는 약 201,000,000원 ~ 240,000,000원으로 산정됩니다.

감정가(356,000,000원) 대비 낮은 편이므로, 첫 경매에서는 유찰 가능성이 있으며, 70% 수준의 최저 매각 가격은 약 249,200,000원입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.