나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60041 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 1038 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ‘목암초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 내 제지층 제1호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

다세대주택(주방 및 거실, 현관, 방2, 화장실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비가 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로변, 북동측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60041 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 1038 지층1호

용도: 다세대주택 (주방, 거실, 현관, 방 2, 화장실 1, 발코니)

감정가: 57,000,000원

토지면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

건물면적: 39.27㎡ (약 11.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

건축물대장상 주소: 경기도 고양시 덕양구 고양동 1038번지 (보광로 24)

건축년도: 2001년 12월 10일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제지층 1호

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일까지, 외국인 등 대상)

공부와의 차이: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ‘목암초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리: 2024년 6월 4일자 주식회사오케이대부문정의 근저당권 (45,000,000원)

이하 등기된 권리들은 위 말소기준권리에 의하여 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전: 최재식 (2003-06-27), 김윤자 (2007-08-24, 매매 49,000,000원)

* 근저당권: 주식회사오케이대부문정 (2024-06-04, 45,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 주식회사오케이대부문정 (2024-06-04, 4,000,000원)

* 임의경매: 주식회사오케이대부문정 (2026-01-12, 336,660,247원) - 의정부지방법원 고양지원 2026타경60041

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 정보 없음)

3.3. 임차인 현황

* 주식회사오케이대부문정: 보증금 4,000,000원, 차임 0원. 전입일자(사업자등록일), 확정일자, 배당신고일자 등은 미상으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 청림빌라 10동 (1991년 건축, 36.60㎡): 2026년 7월 8일, 50,000,000원에 거래.

* 평산하이츠빌라 5동 (1990년 건축, 36.22㎡): 2026년 7월 2일, 32,000,000원에 거래.

(소노하임고양은 신축 및 면적 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다.)

4.2. 시세 분석

본 물건(39.27㎡, 2001년 건축)의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 주변 거래 사례 중 36㎡대의 다세대주택이 32,000,000원에서 50,000,000원 사이에 거래된 점은 중요한 참고 자료입니다. 본 물건의 감정가 57,000,000원은 유사 면적 최고 실거래가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

목암초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주거환경

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비가 설치되어 있어 기본적인 주거 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 물건 토지는 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 토지를 사용하기 위해서는 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임대차 정보 불확실성

감정평가서상 임대 관례가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 주식회사오케이대부문정이 대항력 없이 존재하는 것으로 나타납니다.

6.3. 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이는 매수인이 부담해야 할 수 있습니다. (현장 조사를 통한 확인 필요)

6.4. 건축 노후도

건축연도가 2001년으로, 일부 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 다세대주택 지층 1호로, 목암초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인은 모두 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가 57,000,000원이 유사 면적의 최근 실거래가(최고 50,000,000원)보다 높게 책정된 점, 토지거래계약허가구역 지정, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 및 인수할 권리 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 향후 시세 상승 여력과 투자 목적에 따라 접근 가능합니다.

* 실거주 목적 및 소액 투자 목적 모두 고려할 수 있습니다.

* 건축 연도(2001년)가 유사 매물들보다 약간 신축인 점이 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 45,000,000원 ~ 52,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최근 유사 면적 거래 사례(32,000,000원 ~ 50,000,000원)와 본건의 감정가(57,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격 확보를 위해 48,000,000원 내외를 목표로 입찰하는 것을 권장합니다. 다만, 현장 조사 및 입찰 당일 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.