나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60058 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-46 숲빌리지107동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주상복합건물, 근린생활시설, 중소규모아파트단지, 각급학교, 근린공원, 임야 등이 혼재하는 공동주택(다세대)지대로 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 401호로 거물개황은 다음과 같습니다. 외벽 : 드라이비트 마감, 일부 치장파벽타일붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 창호 : 하이샷시 창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3), 욕실(2), 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 다락, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60058 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 풍동 225-46 숲빌리지 107동 4층 401호

1.3. 건물 현황

건물명: 숲빌리지

동/호수: 107동 401호

용도: 다세대주택

전용면적: 53.71㎡ (약 16.25평)

대지지분: 60.00㎡ (약 18.15평)

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

건축년도: 2016년 06월 14일 (사용승인일 기준)

내부구조: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 다락, 현관

1.4. 토지 현황

토지 총면적: 480.00㎡ (건물 전체 대지 면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

총 감정가: 333,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 주상복합건물, 근린생활시설, 중소규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린공원, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서민금융진흥원의 가압류(2023.02.07. 접수)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 매수인에게는 인수되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.조명선 임차인

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-23

확정일자: 2021-03-22

배당신고일자: 2023-04-14

대항력: 없음

비고:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 또한, 임차인 조명선 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건이 속한 '숲빌리지' 단지와 유사한 시기에 건축되었거나 인근에 위치한 연립/다세대 주택들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 요진와이하우스 (2013년 건축, 전용면적 약 39.94㎡): 2026년 5월 16일 230,000,000원, 2026년 5월 9일 245,000,000원.

- 스타팰리스 (2019년 건축, 전용면적 약 48.42㎡): 2026년 5월 7일 280,000,000원.

본건(2016년 건축, 전용면적 53.71㎡)의 감정가는 333,000,000원입니다. 유사 규모 및 건축 연령을 고려할 때, 최근 거래된 주변 시세(약 2.3억 ~ 2.8억 원)와 비교하면 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 다락 등으로 구성되어 있으며, 벽지 및 일부 타일 마감, 하이샷시 창호가 설치되어 있습니다.

급배수, 위생, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있으며, 옥외 주차 공간이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 학교

도보권 내 '다솜초등학교'가 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 근린공원도 소재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. (지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

HUG의 보증금 반환 채무 인수 포기 확약서가 제출되었고 임차인에게 대항력이 없으므로, 법적으로 인수할 보증금은 없으나, 확약서의 법적 효력 및 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 일반 개인의 주택 매입 시에는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 2016년에 건축되어 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 임차인 조명선 씨는 대항력이 없으며, HUG의 보증금 반환 채무 인수 포기 확약으로 인해 매수인이 부담해야 할 임대차 보증금은 없습니다.

주변 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 이는 입찰 시 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 시 인수 부담 없는 깨끗한 권리관계

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없음

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지

* 주변 시세 대비 감정가 고평가로 인한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 333,000,000원

주변 실거래가: 약 230,000,000원 ~ 280,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 266,400,000원 ~ 299,700,000원

추천 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.