나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65240 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 377-4 프라임주택 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로, 다세대주택 2개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 5~6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-01-01)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(대원초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 현황 지하층(공부상 미등재)에 각호별로 점유사용하고 있은 창고가 소재하여 이를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

현황 지하층(공부상 미등재)에 각호별로 점유사용하고 있는 창고가 소재하여 이를 포함하여 감정평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65240 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 377-4 프라임주택 101동 2층 202호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 요약

감정가: 191,000,000원

토지 면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물 면적: 64.26㎡ (약 19.44평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로 폭 약 5~6m의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 계획관리지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 전방지역(25km) 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 대원초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당하므로 교육청을 통해 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당(117,600,000원)보다 후순위인 롯데카드, 농협은행, 현대카드, 주식회사케이비국민카드의 가압류 및 현대카드의 강제경매 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 176,066,657원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 권리 분석 종합

등기부 상 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 모두 소멸될 것으로 보이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근에서 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일, 조리읍 대원리 동문모닝빌 103동 1층, 전용 59.31㎡ 거래가 10,000만원 (1억원).

* 2026년 7월 15일, 본건과 동일한 단지인 프라임주택 101, 102동 1층, 전용 64.26㎡ 거래가 14,000만원 (1.4억원).

* 2026년 7월 3일, 조리읍 대원리 루체하우스 101동 2층, 전용 66.56㎡ 거래가 36,000만원 (3.6억원).

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 북서측 인근에 대원초등학교가 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과의 차이 (지하층 창고)

주의사항에 따르면, 현황 지하층(공부상 미등재)에 각 호별로 점유 사용하고 있는 창고가 소재하며, 이를 포함하여 감정평가되었습니다. 이 부분은 향후 법적 문제나 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 유의 사항

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 조리읍 대원리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 9,100만원입니다. 등기부상 권리는 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 권리상의 문제는 없어 보입니다. 주변에 대원초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 유사 면적의 프라임주택 1층 물건이 최근 1.4억원에 거래된 점을 고려할 때, 2층이라는 점과 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 공부상 미등재된 지하층 창고의 현황은 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가 확인 (1.4억원)

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음

* 학교 인근의 교육 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 9,100만원이나, 동일 단지 내 1층 물건이 2026년 7월 15일에 1억 4,000만원에 거래된 점을 고려하면, 2층 물건임에도 불구하고 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 지하층 창고의 현황 등 추가적인 변수를 고려할 때, 낙찰가는 1억 6,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.