나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70052 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 415-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지10리사무소" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 전, 답, 임야, 농가주택, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통편의도는 보통으로 보임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 사다리형의 토지로서 "주거용 건부지" 로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남서측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2026-01-07)(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 조적조 스라브지붕 2층 건으로 외벽: 적벽돌 등 마감 내벽: 몰탈 마감, 벽지, 일부 타일 마감 창호: 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지"참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70052 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 415-11

용도: 단독주택

감정가: 118,542,200원

토지면적: 192.00㎡ (약 58.1평)

건물면적: 132.40㎡ (약 40.1평) + 제시외 2.25㎡ (약 0.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 강제경매 (채권자: 오케이저축은행)

건축년도: 2000년 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지10리사무소" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변은 전, 답, 임야, 농가주택, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 보입니다.

* 토지 이용: 토지는 대체로 사다리형으로 "주거용 건부지"로 이용 중입니다. 본 건 남서측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2014년 2월 3일 접수된 철원새마을금고 근저당 48,100,000원입니다.

* 본 경매개시결정(2026년 1월 13일)은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 이 외의 후순위 권리들 또한 경매로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다(0원). 다만, 점유 관계 확인 시 임차인이 존재할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로, 상업 시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 지역(철원읍 화지리)의 최근 연립/다세대 주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 골든빌라(C,D동, 다세대, 1994년식): 2026년 2월, 7,200만원 (전용면적 75.3㎡ / 약 22.8평). 평당 약 316만원.

* 현대빌라(다세대, 1999년식): 2026년 4월, 6,740만원 (전용면적 76.05㎡ / 약 23.0평). 평당 약 293만원.

* 화인빌라(A,B동, 연립, 1989년식): 2026년 7월, 2,500만원 (전용면적 57.9㎡ / 약 17.5평). 평당 약 143만원.

* 분석: 본 건은 단독주택이며, 제공된 JSON 데이터는 다세대/연립 주택의 거래 사례입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 이를 통해 지역 내 주택 거래가격을 대략적으로 파악할 수 있습니다. 본 건의 감정가(1억 1854만원)는 해당 다세대/연립 주택 거래가(2,500만~7,200만원)보다 상당히 높은 편입니다. 이는 단독주택으로서의 토지 가치와 건물 가치가 반영된 것으로 보입니다. 주변 지역의 단독주택 실거래가 파악이 더욱 중요해집니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "화지10리사무소" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 주변 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역: 본 건 토지가 가축사육제한구역(전부제한구역)에 속해 있어, 향후 가축 사육과 관련된 시설 설치 시 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 인근에 축산 농가가 있을 가능성이 있으며, 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권에 대한 상세 내용 확인이 필요합니다.

* 점유 관계: 임대차 관계가 미상이며, 명도 시 점유자가 있을 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. (추가 조사 필요)

1.6. 종합 의견

본 건은 강원 철원군 철원읍 화지리에 위치한 2000년에 건축된 단독주택입니다. 일반 주거지역 내에 위치하며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정이므로 권리관계 측면에서의 위험은 크지 않습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권에 대한 확인은 필수적입니다. 주변 다세대/연립 주택의 최근 거래가를 고려할 때, 본 건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 단독주택으로서의 희소성, 토지 면적 등을 고려하더라도, 정확한 시장 가치 평가를 위해 인근 단독주택의 실제 거래 사례를 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 단독주택 희소성: 주변에 다세대/연립 주택 거래가 주로 이루어지는 가운데, 독립된 토지를 보유한 단독주택은 차별화된 가치를 가질 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 192㎡의 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 증축, 개축 또는 재건축 등을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 유사 부동산 시세가 낮다는 점을 감안할 때, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 저평가된 매물을 발굴할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 118,542,200원

* 주변 다세대/연립 주택 최근 거래가: 약 2,500만원 ~ 7,200만원 (건물 종류, 연식, 면적 상이)

* 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 다세대/연립 주택의 거래 사례로, 본 건(단독주택)과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본 건의 건축 연도(2000년)는 JSON 데이터의 연립주택(1989년)보다는 신축에 해당합니다.

현재 정보만으로는 본 건과 유사한 단독주택의 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 지역의 주택 거래 동향, 단독주택으로서의 가치, 그리고 본 건의 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 8,300만원 ~ 9,500만원 범위에서 시작하여, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

※ 인수 보증금: 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.