나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10061 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재하며 '서울도시과학기술고등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제5층 제502호로서 (사용승인일 : 2020.10.07) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였음.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8-9미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10061 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 5층502호

용도: 오피스텔

건물 정보: 2020년 10월 07일 사용승인, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 502호

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 평가 가액

감정가: 172,000,000원

토지 면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물 면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

토지 지분: 5.23㎡

건물 지분: 14.35㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재하며, '서울도시과학기술고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 소재한 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간), 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 3월 18일 접수된 안산세무서장의 압류(갑3)입니다. 등기부등본 상 소유권 보존(주식회사이에이치건설, 2020-10-14) 후 소유권 이전(권영만, 2021-02-03)이 이루어졌습니다. 다수의 압류 및 가압류, 그리고 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(갑6, 2026-01-12 접수)가 존재합니다. 등기부상 권리총액은 689,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 이재복: 보증금 500,000원, 차임 650,000원. 2024년 6월 19일 전입하였으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없고 대항력이 없습니다.

* 구나연/주택도시보증공사: 보증금 149,000,000원, 차임 0원. 2021년 2월 3일 전입, 2021년 1월 18일 확정일자, 2022년 11월 7일 배당신고일자로 대항력은 없습니다.

임차인 중 구나연/주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없으나, 보증금 관련 내용이 포함되어 있어 주의가 필요합니다. 또한, 이재복 임차인의 경우 보증금이 소액이나 차임이 존재하며, 확정일자 및 배당신고가 없어 임대차 관계의 법적 효력 및 보증금 회수에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인의 권리 보호에 대한 부담을 완화하였습니다.

4. 상권분석

본건은 서울 도시계획에 따라 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 2020년 준공된 건물의 비교적 신축 오피스텔로서, 지역 내에서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 서울도시과학기술고등학교와 인접해 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 건물에는 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG의 확약서 제출로 매수인의 보증금 관련 인수 부담은 현저히 줄었으나, 경매 진행 과정에서의 변동 사항을 최종 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인들이 존재하나, HUG의 확약으로 인해 보증금 관련 인수 위험은 최소화되었습니다. 다만, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 토지이용규제

토지거래허가구역 지정은 향후 매각 이후 소유권 이전 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이는 거래의 유연성을 제한할 수 있는 요소입니다.

6.4. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 2020년 준공된 오피스텔로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, HUG의 적극적인 권리 포기 확약으로 인해 법적 리스크가 상당 부분 해소된 상태입니다. 소액의 보증금을 가진 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 지정은 추후 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울 도시과학기술고등학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* HUG의 확약서 제출로 인한 권리 인수 부담의 최소화는 매우 긍정적인 요소입니다.

* 소액의 토지 및 건물 지분을 포함하고 있어, 향후 재건축 등 개발 시 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 172,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 최근 시세는 160,000,000원에서 170,000,000원 선에서 형성되어 있습니다. HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해졌으며, 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려하여 160,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 본 보고서에서는 162,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.