나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3151 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 532-13 명품준펠리체 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "지하철9호선 등촌역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철9호선 "등촌역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2015.10.29) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘도시형생활주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)'임.(확장발코니 면적 있음. 후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약7m, 남서측으로 노폭 약3m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 주택임차권이 설정되어 있으니 업무진행 시 참고바람. 임차보증금: 금278,000,000원 임대차계약일자: 2022년 05월 24일 임차권자: OOO

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3151 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 532-13 명품준펠리체 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물면적: 36.87㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 등촌역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

교통은 북동측 인근에 지하철 9호선 등촌역과 각종 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 진출입도 용이하며, 북측으로 약 7m, 남서측으로 약 3m 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

말소기준권리인 김포세무서장의 압류(2025.05.13.)보다 후순위인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.01.13.)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부등본상 주택임차권(을1, 서 , 278,000,000원)이 존재하나, 이는 말소 예정인 권리입니다.

물건명세서 상 특별매각조건에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(서 )는 전입일자(2022.06.30)와 확정일자(2022.06.14)가 있으나, 매수인에 대한 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차보증금은 0원이며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 등촌동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 어우러진 일반적인 상권입니다.

주변에 상업시설이 어느 정도 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

다세대주택 및 아파트 단지가 인접해 있어 배후 주거 수요는 안정적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능.

* 건물: 철근콘크리트 구조, 지상 6층 건물 내 2층 제201호. 사용승인일 2015.10.29.

* 부대시설: 기본 위생설비, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 주차 시설 완비.

* 내부: 공부상 도시형생활주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 등)이며, 확장 발코니 면적 있음. (내부 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 구역: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 기간 동안 외국인 등의 토지 거래에 허가가 필요할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 기간 확인 필요)

* 현장 조사 제약: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 현황과 공부상 내용에 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 권리분석 상 인수할 권리나 보증금이 전혀 없다는 점입니다. 특히 주택도시보증공사의 특별매각조건으로 인해 매수인은 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

건축 연차(2015년)를 고려할 때 적절한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되나, 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

공항 관련 구역 지정으로 인한 소음 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 명도 및 권리 관련 분쟁 위험이 거의 없습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 9호선 등촌역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거지역 및 근린시설과 어우러져 있어 거주 또는 임대 목적으로 활용 가치가 높습니다.

* HUG 보증 인수조건: 임차인과의 복잡한 관계가 정리된 상태로 매수인이 부담할 부분이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 284,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 고센아트빌 (2015년식, 43.14㎡): 2026년 7월 330,000,000원

- 라온제나 (2017년식, 42.96㎡): 2026년 7월 300,000,000원

- 멤버스빌B동 (2016년식, 29.9㎡): 2026년 7월 210,000,000원

본건의 건물 면적(36.87㎡)과 최근 시세를 고려할 때, 평당 약 700만원~800만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 시세는 약 257,000,000원 ~ 295,000,000원 범위로 예상됩니다.

안전한 권리관계와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 95% 수준으로, 보수적인 관점에서 안정적인 낙찰을 기대할 수 있는 가격입니다.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.