나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50026 [1] 서울특별시 성동구 성수동1가 13-117 뚝섬리버빌 2층213호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 지하철2호선 "뚝섬역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 상업·업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "뚝섬역"이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건중 2층 213호로서 외벽:석재붙임 등 마감 내벽:벽지 및 일부 타일 마감, 창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔1개호임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서 및 북동측으로 노폭 약8미터 도로 및 남동측으로 노폭 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의) , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도:아파트,지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50026 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동1가 13-117 뚝섬리버빌 2층 213호

용도: 오피스텔

건축년도: 2005년

층수: 2층

건물총층수: 10층

감정가: 308,000,000원

건물면적: 42.94㎡ (약 12.99평)

토지면적: 15.81㎡ (약 4.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 특이사항

선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

3.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 성동구 성수동1가에 소재하며, 지하철 2호선 "뚝섬역"에서 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 상업·업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 2호선 "뚝섬역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3.3. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 2층 213호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

3.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

3.5. 인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 도로, 남동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

3.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준공업지역 (지구단위계획수립 가능 여부 사전협의)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역 (77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강) 폐기물매립시설 설치 제한 지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

4.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (채권자: 김진한, 400,000,000원, 접수일자: 2024-06-17)

* 인수되는 권리: 을11 주택임차권 (채권자: 김혜지, 210,000,000원, 전입일자: 2022-02-25, 확정일자: 2022-02-25). 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 갑17 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사), 갑18, 갑19 압류 (중구, 성동구), 을12 근저당권 등.

* 집합건물 등기부채권 총액: 610,000,000원 (근저당 4억원 + 강제경매 2.1억원)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김혜지 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권자로서 대항력이 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

4.3. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 김혜지 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이므로, 경매 절차상 임차인에게 배당이 이루어지더라도 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 전액 또는 잔액을 인수하게 됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 내부적인 계산 기준일 수 있으나, 등기부상 "인수" 표기와 "대항력 있음" 사실에 근거하여 낙찰자가 해당 보증금을 인수한다고 보수적으로 판단해야 합니다.

5.

5. 상권분석

5.1. 입지적 가치

2호선 뚝섬역 초역세권이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 성수동은 최근 몇 년간 젊은층의 유입과 함께 트렌디한 상권으로 발돋움하며 높은 주목을 받고 있습니다. 다양한 문화시설, 갤러리, 카페, 오피스 등이 밀집하며 지역 가치가 상승하고 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 서울숲이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 다양한 근린생활시설과 상업 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 IT 및 스타트업 기업이 입주한 오피스 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 소재지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동 시 이용이 편리합니다.

6.2. 주거 및 업무 환경

업무시설, 상업시설이 밀집한 지역의 특성상 주거 환경과 업무 환경이 복합적으로 조성되어 있습니다. 1인 가구 또는 젊은 직장인에게 적합한 환경입니다.

7.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김혜지 씨의 존재입니다. 보증금 210,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되므로, 총 투자금액 산정에 반드시 반영해야 합니다. 임차인의 전입 및 확정일자 시점이 근저당권보다 선순위이므로, 배당 순위에서 우선변제를 받더라도 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 규제

본 건이 속한 준공업지역은 향후 지구단위계획 수립 등 개발 가능성이 있지만, 동시에 다양한 도시 계획적 규제 (가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)를 받고 있어 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 건물 노후도

2005년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

8.

8. 종합 의견

본 물건은 2호선 뚝섬역이라는 우수한 입지 조건과 성수동 지역의 지속적인 개발 가치 상승 잠재력을 갖춘 매력적인 투자 대상입니다. 상권 발달과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 수익도 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하므로, 이를 총 투자금액에 포함하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금 액수를 고려할 때, 감정가 수준 이상의 총 투자액이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

9.

9. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 2호선 뚝섬역 도보 접근 가능, 서울 전역 이동 용이.

* 성수동 개발 수혜: 성수동 일대의 활발한 개발 및 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수요: 주변 오피스 밀집 지역 특성상 직장인 수요 풍부.

* 소형 면적 투자: 1인 가구 및 투자 목적에 적합한 오피스텔.

10.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 '뚝섬리버빌' 오피스텔의 전용면적별 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 3월 7일: 33.94㎡ (약 10.27평) - 248,000,000원 (㎡당 약 730,700원)

* 2024년 5월 16일: 29㎡ (약 8.77평) - 193,000,000원 (㎡당 약 665,500원)

* 2025년 12월 3일 (예정): 26.02㎡ (약 7.87평) - 170,000,000원 (㎡당 약 653,300원)

본건의 전용면적은 42.94㎡ (약 12.99평)이며, 최근 거래된 가장 큰 면적(33.94㎡)의 거래가 248,000,000원을 기준으로 시세를 추정해볼 수 있습니다. 면적 대비 가격 비율을 적용하면 42.94㎡의 시세는 대략 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 추정됩니다.

10.2. 인수되는 임차인 보증금

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 대항력 있는 선순위 임차인 김혜지 씨의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

10.3. 예상 입찰가 산정

경매 컨설팅 원칙에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치에 대해 산정합니다.

* 추정 시세: 330,000,000원 (상단 기준)

* 인수 보증금: 210,000,000원

* 순수 부동산 가치 (시세 - 인수 보증금): 330,000,000원 - 210,000,000원 = 120,000,000원

* 예상 입찰가 (순수 부동산 가치의 80~90%): 120,000,000원 * 0.85 = 102,000,000원 ~ 120,000,000원 * 0.90 = 108,000,000원

따라서, 순수 부동산 자체에 대한 예상 입찰가는 102,000,000원에서 108,000,000원 사이로 볼 수 있습니다.

10.4. 총 투자금액 고려

주의할 점은, 위 예상 입찰가에 인수해야 하는 임차인 보증금 210,000,000원을 합하면 낙찰자가 실제 부담해야 하는 총 투자금액이 됩니다. 예를 들어, 예상 입찰가 상단인 108,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 투자금액은 108,000,000원 + 210,000,000원 = 318,000,000원이 됩니다.

10.5. 최종 제언

감정가가 308,000,000원임을 고려할 때, 인수되는 보증금 210,000,000원을 포함한 총 투자금액이 시세 상단을 초과하지 않도록 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 보수적인 접근을 위해, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안하며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 현장 조사를 통해 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.