나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2626 [1] 서울특별시 마포구 성산동 50-10 골든빌오피스텔 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "중동초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선인 "가좌역" 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상7층 건물 내 제3층 제307호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m, 남서측으로 노폭 약 7m 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등,용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2626 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 50-10 골든빌오피스텔 3층307호

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.76㎡ (약 7.19평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건축년도: 2003년

총 층수: 7층

해당 층수: 3층

2. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "중동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 "가좌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 4m, 남서측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25 / 아파트 한정, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선 등의 토지이용계획 및 제한 상태가 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경2626)으로, 2026년 1월 12일에 접수되었습니다. (권리분석 상 갑21)

* 선순위 임차권 정보:

* 임차인: 김경민 (김 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 16일

* 확정일자: 2021년 6월 11일

* 배당신고일자: 2024년 2월 23일

* 대항력: 있음

* 등기구분: 을6 (2024년 2월 23일 접수)

* 말소: 인수 (물건명세서 상)

* 본 경매의 채권자 김 의 채권액은 135,134,684원으로, 이는 임차인의 보증금 130,000,000원보다 많습니다. 이에 따라 임차인은 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 예상되며, 매수인이 인수하는 임차인 보증금은 '0원'으로 기재되어 있습니다.

* 기타 등기부상 권리: 소유권 이전 및 가등기 등 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 성산동 지역으로, 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 가좌역(경의중앙선)이 인접해 있어 교통 접근성이 양호하며, 이는 주변 직장인 또는 학생들의 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

* 오피스텔이라는 용도 특성상 소규모 사업장 또는 1인 가구의 주거 공간으로 활용될 수 있어, 지역 내에서의 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 인근에 중동초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 가좌역 및 다수의 버스 노선을 이용한 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 월드컵공원과 같은 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축된 지 20년 이상 경과한 건물로, 시설 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제2종일반주거지역, 대로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 김 이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 채권액이 임차인 보증금보다 높은 점으로 미루어 볼 때, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동 가능성은 항상 존재하므로 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동, 가좌역 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2003년에 건축되어 연식이 있으나, 최근 시세가 1억 1천만원에서 1억 6천만원 사이로 형성되어 있어 시장성은 유지되고 있는 것으로 판단됩니다. 권리관계상 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다. 또한, 다수의 토지이용계획상 규제가 향후 부동산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 마포구 성산동이라는 지역적 이점 및 가좌역 인접으로 인한 우수한 교통 환경.

* 오피스텔로서의 꾸준한 임대 수요 기대.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 권리관계상 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 경우 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(23.4㎡~25.9㎡)의 골든빌오피스텔은 2024년 10월 110,000,000원, 2025년 12월 160,000,000원 및 123,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 425만원/㎡에서 684만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적 23.76㎡에 적용 시, 시세는 약 100,980,000원에서 162,500,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 155,000,000원은 최근 최고가와 유사한 수준이며, 시세 범위 내에 있습니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고, 채권액이 임차인 보증금보다 높아 임차인이 보증금을 전액 배당받을 가능성이 높다고 판단됩니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

이를 종합하여 볼 때, 경쟁률 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.