나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3177 [1] 서울특별시 양천구 신정동 189-1 리치하임 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울계남초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2019-09-04) 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 약 10m, 북측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강 서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 20 26.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금350,000,000원 임대차계약일자 : 2022년2월3일 임차권자 : 조대현

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3177 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 189-1 리치하임 제2층 제201호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2019년 9월 4일)

용도: 다세대주택

감정가: 370,000,000원

토지면적: 30.91㎡ (약 9.35평)

건물면적: 50.54㎡ (약 15.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

주요 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건 매각

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1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울계남초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 건물 서측으로 약 10m, 북측으로 약 5m 도로에 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2024-06-07).

* 총 채권액(등기부 기준): 350,000,000원.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 이치은 외 1명 (2019-09-09)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (2019-09-20)

* 주택임차권: 조대현, 보증금 350,000,000원 (2024-06-07 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-06-07 접수, 말소기준권리)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 부담을 지지 않음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조대현)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-02

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음 (특별매각조건에 따라 포기)

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 양천구 신정동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 서울계남초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 수요 또한 존재할 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 위주로 형성된 비교적 조용한 주거 지역입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다 (구체적인 내용은 현장 확인 필요).

* 교육시설: 서울계남초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있으며, 차량 이용 시 지역 내 도로망을 통해 이동이 용이합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 보증금 관련 인수 부담은 크게 해소되었습니다. 그러나 매각 결정 전후로 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 법원 공고 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 '외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역'에 포함되어 있으나, 매수인 자격 및 용도에 따라 다를 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

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1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 9월 사용승인된 비교적 신축에 해당하는 리치하임 건물 내 다세대주택입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 인해 임차보증금 관련 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

* 법원의 감정가 3억 7천만원 대비 주변 시세 분석 결과, 시장 가치가 충분히 있다고 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 건물 자체의 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 낮은 인수 위험: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 및 임차보증금 관련 위험이 현저히 낮습니다.

* 서울시 양천구 내 주택: 서울이라는 입지적 가치와 더불어 신정동 지역의 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확하며, 토지 사용에 대한 제약이 적습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 370,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 송원빌라 (전용면적 23.14㎡): 2026년 5월 6일 130,000,000원 거래 (㎡당 약 5,618,000원)

* 현대빌라B동 (전용면적 36.89㎡): 2026년 5월 1일 225,000,000원 거래 (㎡당 약 6,100,000원)

* 준쉐르던스 (전용면적 54.27㎡): 2026년 5월 2일 400,000,000원 거래 (㎡당 약 7,370,000원)

* 본 물건(전용면적 50.54㎡, 2019년식)의 감정가(370,000,000원, ㎡당 약 7,321,000원)는 주변 신축 빌라 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* HUG 관련 위험 해소, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 400,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시길 권장합니다. (감정가의 약 105% ~ 108%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.