나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경1 [1] 서울특별시 송파구 마천동 366-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 '마천3재정비촉진지구' 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(5호선 마천역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지이며, 현황 주상용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 공원(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. /대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1~2026.12.31. /아파트 용도 한정)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 지붕 3층건물로서, (일반건축물대장 상 사용승인일 : 1989.08.07) 외 벽 : 벽돌붙임 마감 등, 내 벽 : 페인팅 마감 및 벽지마감 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 2,3층: 주택 지층 : 창고(탐문조사 사항)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수시설, 난방시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 있음(후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
1층:근린생활시설, 2,3층:주택, 지층:창고로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경1 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 366-3

용도: 근린주택

감정가: 2,031,120,000원 (20억 3,112만원)

토지면적: 149.50㎡ (약 45.20평)

건물면적: 325.16㎡ (약 98.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOO (성당새마을금고로 추정)

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

이용현황: 1층 근린생활시설, 2-3층 주택, 지층 창고.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 '마천3재정비촉진지구' 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 마천역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태: 대체로 세장형의 토지이며, 현황 주상용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 공원저촉, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

본 경매는 성당새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 진행되는 임의경매임.

등기부채권 총액 (토지+건물): 약 26억 5,816만원으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 다수의 권리가 존재함.

말소 예상 권리: 을6 근저당권(성당새마을금고, 2023.09.25.) 이후 접수된 대부분의 권리(압류, 가압류, 근저당권 등)는 경매 완료 후 말소될 것으로 예상됨.

인수 예상 권리:

* 임차인 권리:

* 강신숙: 보증금 1억 5천만원, 대항력 있음.

* 강원철: 보증금 5백만원, 대항력 있음.

* 안현식: 보증금 0원, 대항력 있음. (금액 미상/0원이라도 주의 필요)

* 이동석: 보증금 5백만원, 대항력 있음.

* 이재선: 보증금 1천만원, 대항력 있음.

* 이주희: 보증금 0원, 대항력 있음. (금액 미상/0원이라도 주의 필요)

총 인수 가능한 보증금 (명시된 금액 기준): 1억 7천만원 (150,000,000 + 5,000,000 + 5,000,000 + 10,000,000)

※ 안현식, 이주희 임차인은 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 인수 여부 및 추후 법적 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 기타 권리: 별도의 인수되는 권리는 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택 위주로, 본건(근린주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

2026년 7월 거래 사례:

* 마천동 307-17번지 (산성빌리지, 2018년식 다세대) 전용 29.94㎡ (약 9.06평) - 7억 8천만원 (평당 약 861만원)

* 마천동 359-1번지 (한미타운, 1992년식 다세대) 전용 60.18㎡ (약 18.21평) - 11억 8천7백만원 (평당 약 652만원)

* 마천동 90-27번지 (메이저하이츠, 2003년식 다세대) 전용 46.5㎡ (약 14.07평) - 9억원 (평당 약 640만원)

분석: 해당 지역의 다세대 주택 시세는 평당 약 640만원 ~ 861만원 수준으로 형성되어 있음. 본건의 총 건물 연면적(약 98.37평)을 감안할 때, 개별 주택 시세와는 차이가 크나, 이는 근린주택으로서의 가치(토지 포함, 상가 용도 등)가 반영된 결과로 보임. 감정가 20.3억원(평당 약 2,100만원)은 건축 연도(1989년) 및 주변 다세대 시세 대비 높게 책정되었으나, 재정비촉진지구라는 개발 잠재력과 토지 가치를 고려한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 마천역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설: 주위 근린생활시설 및 주택가 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육: 주변 학교 정보는 명시되지 않았으나, '상대보호구역' 표기는 교육 시설 존재 가능성을 시사함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금이 미상이거나 0원인 임차인(안현식, 이주희)이 존재하며, 이들에 대한 법적 검토 및 협상 필요.

재정비촉진지구: 개발 계획에 따른 변동 가능성 및 사업 진행 불확실성 존재.

토지이용계획: '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 지역 제한 사항 다수 존재.

건축 연도: 1989년 준공 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 마천동의 재정비촉진지구 내에 위치한 근린주택으로, 양호한 입지와 잠재적 개발 가치를 지니고 있음.

그러나 다수의 권리관계와 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금이 미상이거나 0원인 임차인으로 인한 리스크가 존재하며, 건축 연도 및 지역 제한 사항도 고려해야 함.

감정가는 주변 다세대 시세 대비 높게 책정되었으나, 토지 가치 및 재개발 잠재력을 고려한 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

재정비촉진지구 내 위치: 향후 개발 사업에 따른 지가 상승 및 건물 가치 증대 기대.

대지 면적: 149.50㎡ (약 45.20평)의 적지 않은 대지 면적 확보.

용도: 근린생활시설과 주택 복합 용도로 임대 수익 확보 및 활용 용이.

교통: 마천역 인근으로 대중교통 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 20억 3,112만원임.

주변 다세대 시세(평당 약 640~861만원)와 본건의 총 건물 면적(약 98.37평)을 고려 시, 개별 주택 시세로는 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있음.

그러나 본건은 토지 전체를 소유하는 근린주택이며, 재정비촉진지구 내 위치하여 미래 가치가 중요한 요소로 작용할 것임.

권리 분석상 인수될 임차인 보증금(명시적 금액 합계 1억 7천만원)을 제외하고 입찰가를 산정해야 함.

대항력 있는 임차인(안현식, 이주희)의 보증금이 0원이지만, 이에 대한 법적 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 시세 범위를 감정가의 80% ~ 90% 선에서 설정하고, 임차인 협상 및 향후 개발 가능성을 신중히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

따라서, 약 16억 2천만원 ~ 18억 3천만원 수준을 예상하며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토, 임차인 협상 결과에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.