나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50016 [1] 서울특별시 은평구 구산동 188-39 엔에스빌라 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 연립주택 등이 주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 750m 지점에 지하철6호선 "구산역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스) 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 1개동(8세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

공부(건축물현황도)상 위치와 현황 위치가 상이함(후첨 "내부구조도" 참조).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 등기사항전부증명서상 4층 건물로 기재되어 있으나, 층별내역이나 건축물대장 및 현황 5층 건물임.

물건 비고

공부와 현황을 일치시킴.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50016 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 188-39 엔에스빌라 나동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원 (2억 8천 7백만원)

토지면적: 34.85㎡ (약 10.5평)

토지지분: 34.85㎡ (약 10.5평)

건물면적: 72.96㎡ (약 22.07평)

건물지분: 72.96㎡ (약 22.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택 등이 주로 소재하는 조용한 주거지역입니다.

* 교통:

* 차량으로의 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 6호선 "구산역"까지 직선거리 약 750m로, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 다세대주택 1개동(8세대)의 건부지로 이용 중인 세장형 토지입니다.

* 도로: 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

* 외국인 등의 토지 취득 시 허가가 필요한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 지도상 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 채권자: 문OO입니다.

* 말소기준권리:

* 말소기준권리는 2025년 6월 26일에 등기된 문현모 씨의 가압류(220,000,000원)입니다.

* 이 권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김기홍

* 보증금: 210,000,000원 (2억 1천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 31일

* 확정일자: 2019년 1월 21일

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 210,000,000원 (2억 1천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 1월 31일

* 확정일자: 2019년 1월 21일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리:

* 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 다만, 위 임차인들은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 절차상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 낙찰가의 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상되거나, 법원 집행 절차상의 표기일 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 총액(4억 2천만원)이 감정가(2억 8천 7백만원)를 크게 상회하므로, 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 부담해야 하는 리스크가 존재합니다. 임차인의 전입 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려하여 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

* 주의사항:

* 공부상 위치와 현황 위치가 상이하며, 등기사항전부증명서상 4층 건물로 기재되어 있으나 실제로는 5층 건물이라는 점은 현장 조사 및 권리 분석 시 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역이므로, 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 은평구 구산동 일대는 다세대주택과 연립주택이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 학교, 병원, 근린 상가 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 인프라는 갖추고 있습니다.

* 최근 2026년 5월 거래 사례를 보면, 2013년식 다세대주택 24.74㎡(약 7.5평)가 8,800만원에, 1991년식 다세대주택 37.02㎡(약 11.2평)가 1억 1,500만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 건물 면적이 72.96㎡(약 22.07평)으로, 최근 거래 사례의 전용 면적보다 상당히 넓습니다.

* 최근 거래 사례의 3.3㎡당 가격은 약 103만원에서 117만원 수준으로 파악됩니다.

* 본 물건의 감정가 2억 8,700만원은 72.96㎡ 면적 대비 약 393만원/㎡ (약 130만원/평) 수준으로, 최근 거래 사례의 단위 면적당 가격보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 건물의 상태, 층수, 향 등의 개별 요인이나 감정 시점의 시장 상황을 반영한 결과로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 구산중학교, 구산초등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있으며, 지하철 6호선 구산역 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 인한 부담: 두 명의 임차인이 각각 2억 1천만원의 보증금과 대항력을 보유하고 있어, 총 4억 2천만원의 보증금은 감정가를 초과합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있지만, 낙찰가의 배당으로 임차인의 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가적으로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다. 임차인의 명도 가능성 및 잔여 보증금 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공부와 현황의 불일치: 건축물현황도상 위치와 실제 현황 위치가 다르며, 등기부상 4층 건물이나 실제 5층 건물이라는 점은 향후 건물 이용 및 명도 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다. 이로 인해 명도 지연 또는 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 특정 조건(외국인 등) 하에 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 건물 소유권 이전이나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2003년에 사용승인을 받은 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 주거 지역에 위치하여 접근성과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 넓은 전용 면적은 장점이라 할 수 있습니다. 하지만, 감정가를 훨씬 초과하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기에도 불구하고, 낙찰가의 배당 결과에 따라 낙찰자가 임차인 보증금의 상당 부분을 추가 부담해야 할 가능성이 높습니다. 또한, 공부와 현황의 불일치 문제는 명확한 확인과 해결이 필요합니다. 이러한 심각한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 분석을 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 전용 면적: 72.96㎡(약 22.07평)의 면적은 활용도가 높습니다.

* 안정적인 주거 입지: 은평구 구산동의 주거지역에 위치하여 주거 쾌적성이 좋습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 구산역 및 버스 정류장, 학교, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 2억 8,700만원

* 주변 시세: 최근 거래된 유사 물건 대비 면적당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 핵심 리스크:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 총액(4억 2천만원)이 감정가를 초과하여, 보증금 인수 또는 추가 부담 위험이 매우 높습니다.

* 공부와 현황의 불일치로 인한 명도 및 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

상기 위험 요소들을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원

최종 입찰가 결정은 반드시 임차인과의 협상, 현장 방문을 통한 정확한 상황 파악, 그리고 법률 전문가의 자문을 거친 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.