나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50001 [1] 서울특별시 은평구 신사동 38-34 행복주택 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울신사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 4층 내 2층 204호로서, 외벽 : 치장벽돌, 치장석 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측, 동측의 약 11~12미터, 3~4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거 래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가 구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 신사동 38-34 행복주택 2층 204호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50001 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 240,000,000원입니다.

건물면적은 29.71㎡ (약 8.99평)이며, 토지지분은 25.07㎡ (약 7.58평)입니다. 건물 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물은 2018년 3월 9일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브) 지붕의 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

주용도는 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택/단지형다세대)이며, 개별난방(도시가스) 설비를 갖추고 있습니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, "서울신사초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 6호선 응암역, 경의중앙선 증산역이 소재하여 교통이 편리합니다.

토지는 인접지와 도로와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 북측 및 동측으로 각각 약 11~12미터, 3~4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

또한, 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자의 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가구역 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,279,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위는 없으며, 강제경매 개시결정 등기(채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 240,000,000원)를 포함한 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 등기 (허경우 외 2명)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (사형택, 매매)

* 주택임차권 (임차인: 주택도시보증공사(정 ), 보증금: 240,000,000원, 전입일자: 2021-03-02, 확정일자: 2021-02-01, 배당신고일자: 2023-05-11)

- 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

- 주택도시보증공사로부터 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임차권등기 말소 협약서가 제출되어 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (서초세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 240,000,000원)

등기부채권 총액은 1,519,000,000원입니다. 매각으로 모든 권리가 소멸되어 부담 없이 취득 가능합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 은평구 신사동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

주변에 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

본건은 주거용 건물로서 직접적인 상업 활동보다는 주거 기능을 중심으로 한 상권에 속해 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "서울신사초등학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

생활 편의 시설로는 주변의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 좀 더 상세한 쇼핑, 의료 시설 등은 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

전반적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역에 해당하여, 외국인 등 특정 대상자가 주택을 취득할 경우 관할 구청의 허가를 받아야 하는 절차가 필요합니다. (지정 기간 확인 필요)

HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하나, 현재 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 경매 물건의 특성상 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지, 교통, 교육 환경을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

감정가는 2억 4천만원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본건의 건물 면적(약 9평) 대비 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

서울 은평구 신사동이라는 입지 조건으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

최근 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없어 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 용이합니다.

토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점(2026년 8월, 12월) 이후의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 지역 내 다세대주택의 단위 면적당 거래 가격은 약 360만원/㎡에서 470만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적(29.71㎡)과 토지지분(25.07㎡)을 합산한 총 면적(54.78㎡)에 평균적인 시세를 적용 시, 대략 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가(2억 4천만원)보다 현저히 낮은 수준이며, 본건의 면적 대비 감정가 산정이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 감안하여, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.