나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52589 [1] 서울특별시 송파구 거여동 44 현대아파트 202동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "거여역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하면, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선, 거여역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 내 4층 404호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 노폭 약8m 내외, 남동측으로 노폭 8-10m, 북서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-06-20), 도로(2013-06-20)(저촉), 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52589 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 44 현대아파트 202동 4층 404호

* 물건종별: 아파트

* 건물명: 거여현대2차 아파트

* 토지면적: 38.31㎡ (약 11.60평)

* 건물면적 (전용면적): 82.96㎡ (약 25.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 107,000,000원 (107,000만원)

* 준공년도: 1992년 4월

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "거여역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 거여역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 북동측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 8-10m, 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 1월 4일 국민은행 근저당 (240,000,000원)

* 등기부상 권리 관계:

* 소유권보존 (1992-05-23)

* 근저당 (국민은행, 2011-01-04, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁 (우리자산신탁주식회사, 2021-12-02)

* 근저당 (케이드래곤대부주식회사, 2021-12-02, 1,000,000원) - 말소

* 14번근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 2024-06-24, 1,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (케이드래곤대부, 2026-01-12, 672,376,835원) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부채권 총액: 241,000,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 개발 가능성: 본건 소재지는 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 거여현대2차 아파트

* 사용승인일: 1992년 4월 20일

* 총 세대수: 280세대

* 총 동수: 3개동

* 최고 층수: 12층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 주차: 총 110대 (지상 12대, 지하 13대)

* 주변 편의시설: 주거 단지 내 상가 및 거여역 인근 상업 시설 이용 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 거여역을 통한 도심 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.1.~2026.12.31. 아파트 용도 한정) - 계약 시 허가 필요

* 과밀억제권역

* 대공방어협조구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 기타 법령상 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 가능성이 높은 지역에 위치하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 생활 편의 시설 이용이 용이한 주거지입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리가 없어 깔끔한 권리 취득이 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가를 받아야 하는 점과 1992년 준공된 아파트로 노후도에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지하철 5호선 거여역 역세권 입지.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 용이.

* 82.96㎡(약 25평)의 실거주 및 투자에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 5월~7월):

* 5층: 120,000만원

* 9층: 141,000만원

* 10층: 139,000만원

* 평균가: 약 130,000만원

* 감정가: 107,000만원

* 본건은 4층으로, 최근 거래된 5층 이상 고층보다 낮은 층임을 감안해야 합니다.

* 지역의 재정비 촉진 지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 보수적인 접근으로 115,000만원 ~ 130,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 입찰 예정가는 120,000만원 ~ 125,000만원을 권장하며, 이는 실거래가 중간값 및 4층의 위치를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.