나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50012 [1] 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 지하철8호선 "암사역" 및 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 203호로서, (사용승인일: 2016.05.25) 외벽: 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '공동주택(다세대주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방 등)'으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 현장조사일 현재 '공동주택 (다세대주택), 근린생활시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

330-1번지, 330-2번지: 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 (2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임. -등기사항전부증명서상 소유자는 "박서인"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50012 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 384,000,000원

토지면적: 23.93㎡ (약 7.24평)

건물면적: 37.72㎡ (약 11.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 2층 203호 (2016년 5월 25일 사용승인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 "암사역" 및 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 상태: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 203호로서, 사용승인일은 2016년 5월 25일입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 새시 창호 마감입니다.

토지 이용: 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 현재 '공동주택 (다세대주택), 근린생활시설 건부지'로 이용 중입니다.

도로 접근성: 본건 북서측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 22일자 강동구(서울특별시)의 압류 (갑5)입니다.

권리 내역:

* 소유권 이전 기록이 다수 확인됩니다. 현재 소유자는 등기사항전부증명서상 "박서인"으로 확인됩니다.

* 을구 7번 순위의 주택임차권(임차인: 박상희)이 2024년 5월 7일 접수되었으며, 권리금액은 250,000,000원입니다. 본 임차권은 확정일자 2018년 7월 18일, 전입일자 2018년 7월 8일자로 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 "인수"로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 그 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소되는 권리로 확인됩니다 (갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10).

총 채권액: 등기부채권 총액은 1,790,000,000원으로 확인됩니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 박상희 임차인의 보증금 250,000,000원입니다.

임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 박 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-07

* 확정일자: 2018-07-18

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (등기부상 '인수' 기재)

* 주의: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 요소입니다.

* 임차인: 앙흐자야 (몽골인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의: 대항력 없는 임차인으로, 별도 명도 대상이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 천호동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

인근에 "천일중학교"가 위치하고 있으며, 지하철 8호선 암사역 및 다양한 버스 노선 운행으로 서울 시내 접근성이 양호합니다.

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 건물들의 면적 및 연식에 따라 평당 약 730만원에서 1170만원 (3000만원 ~ 300,000,000만원 규모 거래 기준) 수준의 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 본 물건의 감정가 384,000,000원 (37.72㎡, 약 11.41평)은 평당 약 3365만원 수준으로, 최근 거래된 사례들보다는 높은 편이나, 2017년식 25.69㎡ 면적이 평당 3860만원 수준으로 거래된 점을 감안하면, 감정가가 과도하게 높다고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 동일 연식(2016년)의 48.13㎡ 면적이 평당 242만원에 거래된 사례와 비교 시, 면적 차이 및 건물 상태에 따른 시세 차이가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변이 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육 시설: "천일중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 지하철 8호선 암사역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수: 을구 7번 순위의 박상희 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 요소이며, 총 지출 금액을 증가시킵니다.

감정가와 시세의 차이: 본 물건의 감정가 384,000,000원 (평당 약 3365만원)은 일부 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례들 (평당 약 242만원 ~ 3860만원)과 비교했을 때, 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 2016년식 48.13㎡ 면적이 평당 242만원에 거래된 점은 눈여겨봐야 합니다.

혐오시설 유무: 주변 환경 조사 결과, 심각한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(박 )의 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 입찰가 산정 시, 해당 인수 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

감정가가 최근 유사 물건의 거래 시세보다 다소 높게 책정된 경향이 있어, 상세한 시세 조사와 권리 분석을 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 2016년식 건물로 비교적 최신 축에 속하나, 주변의 더 오래된 건물(2003년식)이 더 높은 가격에 거래된 사례도 있어, 건물 상태, 층수, 향 등 구체적인 차이를 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2016년 준공 건물로 비교적 최신 건물에 속합니다.

교통 편리성: 지하철 8호선 암사역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

안정적인 주거 지역: 생활 편의 시설 및 교육 시설 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리상 안전성: 인수 보증금 외에는 모든 압류, 가압류가 말소 예정되어 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 384,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 250,000,000원입니다.

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고, 물건의 실제 가치에서 부담해야 할 보증금을 차감하여 산정합니다. 감정가 수준을 본 물건의 적정 시장 가치로 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

감정가: 384,000,000원

인수 보증금: 250,000,000원

예상 입찰가: 감정가 - 인수 보증금 = 384,000,000원 - 250,000,000원 = 134,000,000원

최근 거래 사례 및 감정가 수준을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 낙찰 후 추가로 지불해야 할 금액이며, 실제 총 지출액은 ‘예상 입찰가 + 인수 보증금 250,000,000원’이 됩니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.