나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3121 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제4층 제405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재, ‘한울중학교’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(공동주택(다세대 주택))으로 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제405호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제 한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 건축허가·착 공제한지역(2026-01-15)(제한기간 : 행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구 <주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정 기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3121 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제4층 제405호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 19.23㎡ (약 5.82평)

건물면적: 27.20㎡ (약 8.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재, ‘한울중학교’ 북서측 인근에 위치. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호함.

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제405호임.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공 제한지역(2023.1.17.~2025.1.16. 및 2025.1.17.~2026.1.16., 2026.1.15.~3년), 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(2025.6.17.~2026.8.30. 및 외국인 등 관련, 아파트 관련) 등 다양한 제한이 존재함.

2. 권리분석

2.1. 권리관계

말소기준권리: 갑3. 계양세무서장 압류 (2023-05-16 접수)

이 물건의 경우, 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있어 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있음.

2.2. 임차인 현황

임차인: 김춘성

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-31

확정일자: 2020-03-18

대항력: 있음

배당신고일자: 2023-06-12

등기부 요약상 을구1번 주택임차권(김춘성, 245,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

다만, 권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인이 채권자로 강제경매를 신청한 점(갑5. 김춘성 강제경매)은 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 가능성을 시사함. 그러나 '인수' 문구와 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 인수함'이라는 조건부 인수 가능성이 명시되어 있어, 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 리스크 요인임.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있음. 한울중학교와 인접하여 학생들을 대상으로 하는 상권도 일부 형성될 수 있음.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 용이하며, 인근 대중교통 이용도 편리함. 주거 지역이므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 주변에서 쉽게 이용 가능할 것으로 예상됨.

4.2. 교육시설

한울중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김춘성 씨의 보증금 245,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성임. 만약 보증금 전액이 인수된다면, 입찰가에 인수 보증금을 더한 총 매수 금액이 시세보다 높아질 수 있음.

5.2. 토지거래허가구역

2025년 6월 17일부터 2026년 8월 30일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 함. 이는 향후 되팔 때 제약이 될 수 있음.

5.3. 건축 제한

일부 기간 동안 건축 허가 및 착공 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 관련 개발에 제약이 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있음. 그러나 무엇보다 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있음. 임차인이 채권자로 강제 경매를 신청한 점은 긍정적이나, '인수' 표기와 조건부 인수 조항으로 인해 철저한 권리 분석 및 배당 예측이 필수적임.

7. 투자 포인트

7.1. 실거주 목적

명도 완료 후 입주 시, 금천구 지역의 주거 환경을 고려할 때 안정적인 실거주가 가능함.

7.2. 잠재적 가치 상승

금천구 지역의 지속적인 개발 및 도시 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있음. (단, 이는 거시 경제 및 지역 상황에 따라 변동될 수 있음)

8. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적(27.20㎡)과 유사한 주변 실거래 사례(29.87㎡, 2026년 5월 거래가 325,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 295,000,000원 내외로 추정됨.

가장 큰 변수는 선순위 임차인 김춘성 씨의 보증금 245,000,000원 인수 여부임. 만약 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 최소 입찰가인 240,000,000원에 보증금 245,000,000원을 합산하면 총 485,000,000원이 되므로, 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액이 됨.

따라서, 본 물건은 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다는 전제 하에 접근해야 비교적 안전할 수 있음. 이 경우, 시세(약 295,000,000원) 대비 할인된 가격으로 낙찰받는 것이 합리적임.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 전액이 배당으로 처리된다고 가정하고, 감정가(240,000,000원)와 유사한 수준 또는 약간 상향된 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있으나, 인수 리스크를 고려하면 적극적인 입찰은 신중해야 함.

* 제안 입찰가 범위 (임차인 보증금 전액 배당 가정 시): 240,000,000원 ~ 270,000,000원

* 총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 보증금): 485,000,000원 ~ 515,000,000원 (보증금 전액 인수 시)

투자를 고려하신다면, 반드시 현장 조사 및 임차인과의 명확한 소통, 그리고 배당표 예측을 통해 보증금 인수 여부를 100% 확인하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.