나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3165 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울신흥초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 서측 하향 완경사지 내 자체지반은 등고 평탄하게 조성한 2필지 일 단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건 축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14. )<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31. ~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2 025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.1 2.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3165 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제202호

건물명: 모아빌

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)')

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

건축년도: 2020년 (건축물표제부 정보 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 222,000,000원

토지면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물면적(전용면적): 27.00㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울신흥초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기(2021-03-15) 이후 공유자 전원 지분 이전(2021-08-03), 주택임차권(을3, 2023-07-18, 말소), 가압류(갑3, 2024-04-30, 말소), 압류(갑4, 2025-08-04, 말소) 및 강제경매 개시 결정(갑5, 2026-01-13, 말소) 등기 내역이 있습니다. 말소기준권리는 2024년 4월 30일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: B (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-09, 대항력 없음)

* 임차인: B (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-01, 대항력 없음)

* 임차인: G (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-09, 대항력 없음)

* 임차인: M (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-07, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(백승찬) (보증금 213,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-04, 확정일자 2021-05-07, 배당신고일자 2023-07-18, 대항력 없음)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 백승찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 기존 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 매매 JSON 정보는 건축 연도가 1981년, 1989년, 2002년으로 본건(2020년 건축)과 건축 시기 및 주택 유형(연립/빌라)에서 큰 차이를 보입니다. 해당 자료의 가격대(2,800만원~5,900만원)는 본건의 감정가(222,000,000원)와 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건과 유사한 신축 도시형생활주택의 실거래가 정보는 추가적인 시장 조사가 필요하며, 감정가는 222,000,000원으로 책정되어 있습니다.

4.2. 건물 특징

본건이 속한 모아빌 건물은 2020년에 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 총 16세대로 구성되어 있습니다. 건물 자체의 노후도가 낮아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 '서울신흥초등학교'가 위치하여 교육 환경이 제공됩니다.

5.3. 혐오시설

현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 건 토지는 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(다수), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 포함) 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. HUG 인수 조건

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 낙찰자에게 유리하지만, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 만큼, 매각가에 따라 HUG의 채권 회수액이 결정될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2020년에 건축된 신축 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호하며, 용도별 제한이 많은 지역에 위치하나 주거용 건부지로 이용 중입니다. 채권자인 HUG는 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각을 진행하므로, 낙찰자는 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년)로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* HUG 관련 임차인 보증금 인수 조건이 없어 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하여 매각 진행이 확실합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 222,000,000원을 기준으로, 채권자 HUG의 채권액(213,000,000원) 및 임차보증금(213,000,000원)을 고려할 때, HUG가 채권자로서 본건 경매를 신청한 점과 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건을 종합적으로 판단합니다.

인근의 유사 신축 도시형생활주택의 시세 파악이 중요하나, 제공된 JSON 데이터는 오래된 연립/빌라로 본건과 비교하기 어렵습니다.

따라서, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 177,600,000원 ~ 210,900,000원

권장 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.