나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3111 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제1층 제101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2019.09.02.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(방2, 주방1, 화장실1, 발코니1 등)(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 차성지의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3111 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제1층 제101호

용도: 도시형생활주택

건축물대장 상 용도: 공동주택(도시형생활주택)

사용승인일: 2019년 09월 02일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 규모: 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제1층 제101호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 245,000,000원

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 지분

토지지분: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 물건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 다음과 같은 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 및 아파트 용도 관련 허가구역 지정 기간 상이)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(보증금 249,000,000원)가 신청한 강제경매개시결정 등기(접수일자 2026-01-09)입니다.

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수주의 권리

일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수주의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자: 2025-08-20

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 조

전입일자: 2025-08-20

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(차성지)

전입일자: 2021-05-21

확정일자: 2021-05-11

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-04-11

대항력: 없음

비고:

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 장진환 (접수일자 2019-09-03)

* 주택임차권: 차성지 (권리금액 249,000,000원, 전입일자 2021-05-21, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액 249,000,000원, 접수일자 2026-01-09, 말소기준권리)

3.6. 등기부채권 총액

총 249,000,000원

3.7. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-09-01

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

특이사항: 임차인 차성지의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역입니다.

4.2. 상업시설

보고서 상 구체적인 근린생활시설 정보는 명시되지 않았으나, 일반적인 주거 밀집 지역으로서 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 원활합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"화곡초등학교"가 북측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 위치입니다. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로, 교육청 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 주택 및 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통망

인근 버스정류장에서 다양한 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 김 및 조 는 전입일자(2025-08-20) 기준 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 보증금 및 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인으로 존재하며, 보증금 반환채권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행되는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 잠재적인 위험 요소를 내포하므로, HUG와의 협의 내용 및 관련 조건을 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 토지거래 허가구역

해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도(아파트, 연립, 다가구, 단독주택)로의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 본건의 도시형생활주택 용도에 대한 정확한 허가 요건을 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 공법상 제한사항

공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 군사시설 및 공항 관련 법규에 따른 높이 제한 등의 추가적인 공법상 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

현 시점의 검색 결과상, 본 물건지(서울특별시 강서구 화곡동 74-1) 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 발전소 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡 열병합발전소 등 유사한 시설이 강서구 내 다른 지역에서 논란이 된 사례가 있으므로, 향후 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물이지만, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 지위도 함께 가지고 있는 복잡한 권리관계를 형성하고 있습니다. 특히, 보증금이 0원으로 기재된 임차인들의 실제 보증금과 인수 여부, 그리고 HUG와의 매매조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소) 이행 여부를 면밀히 조사하고 판단하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 토지거래 허가구역 지정 등 공법상 제한사항과 관련된 추가 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 경우, 잠재적인 투자 가치를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 소형 주거 상품: 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 여부 확인 필요: 현재 교통상황은 '보통'으로 기재되어 있으나, 가까운 지하철역과의 거리 및 접근성을 파악한다면 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리관계 및 임차인 이슈를 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36, '더원' (2019년 건축), 전용면적 19.98㎡, 4층, 216,000,000원. (면적당 단가 약 10,810,700원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11, '시원그린빌' (2002년 건축), 전용면적 37.56㎡, 3층, 160,000,000원. (면적당 단가 약 4,259,800원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114 (1986년 건축), 전용면적 37.44㎡, 2층, 150,000,000원. (면적당 단가 약 4,006,400원/㎡)

9.2. 시세 비교 및 예상가 산정

본건은 전용면적 29.72㎡, 2019년 건축으로, 건축 연도가 유사한 '더원' 사례(19.98㎡, 216,000,000원)를 주요 참고 자료로 활용할 수 있습니다. '더원'의 면적당 단가(약 10,810,700원/㎡)를 적용하여 본건 면적(29.72㎡)에 대입하면 약 321,330,000원 수준이 산출됩니다.

그러나 본건은 1층이며, '더원'은 4층으로 층수 차이가 있습니다. 또한, 본건은 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 인수조건 관련 리스크가 있으며, '더원' 사례는 이러한 조건이 명시되어 있지 않아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정가는 245,000,000원(약 8,243,600원/㎡)으로, 이는 '더원'의 면적당 단가보다는 낮으나, 다른 오래된 건물들의 시세보다는 높은 편입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건은 권리관계 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 리스크 해소 및 명도를 성공적으로 마칠 경우를 전제로, 감정가의 80%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

9.3. 예상 입찰가

200,000,000원 ~ 220,000,000원

(본 예상 입찰가는 주변 시세 및 물건 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 임차인 조사, 현장 확인 등 추가적인 정밀 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.