나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3174 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "도신초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2019.04.29.) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(주방/거실, 방2, 욕실, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3174 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 SKE캐슬 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택 (구분건물)

건축물 용도: 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]

사용승인일: 2019년 04월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물

해당 층수: 5층 중 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.19㎡ (약 4.90평)

토지지분: 16.19㎡ (약 4.90평)

건물면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

건물지분: 26.33㎡ (약 7.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 338,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동에 위치하며, "도신초등학교" 북측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

토지 형상은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중입니다.

건축물 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

등기부상 주요 채권액 (매각으로 말소 예정):

* 가압류 (주택도시보증공사): 1,279,000,000원

* 강제경매 (주택도시보증공사): 335,000,000원

등기부 채권 총액: 1,614,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김 )

보증금: 335,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 27일

확정일자: 2021년 09월 28일

배당신고일자: 2023년 11월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인 김 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-07-03 압류)

* 소유권보존: 2019-05-09

* 소유권이전: 2019-12-12

* 주택임차권 (김찬준, 335,000,000원): 2023-11-14 (등기부상 말소로 기재되어 있으나, 매각 조건으로 권리 포기 필요)

* 압류 (서초세무서장): 2023-07-03 (말소기준권리)

* 가압류 (주택도시보증공사): 2023-08-30 (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2026-01-13 (말소 예정)

3.4. 권리분석 요약

본 경매 물건의 말소기준권리(2023.07.03. 압류)보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서, 임차인 김 의 보증금 335,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 이는 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 하는 매각이기 때문입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

결론적으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 도시형생활주택으로 주거용도 중심의 지역에 위치합니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 및 공공 시설

인근 지도 검색 결과, 본건에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

주변에 도신초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 접근성이 양호하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

도신초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육을 위한 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택, 아파트 등이 밀집한 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 교통 접근성

차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

임차인 김 은 대항력이 없으나, 보증금 반환청구권 포기 조건을 이행하지 않을 경우 낙찰 후 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 물건명세서상 포기 조건이 매각의 효력 요건이므로 낙찰자 부담 보증금은 0원입니다.)

6.2. 건축물 현황 조사 시 참고사항

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문 조사를 기준으로 작성되었습니다. 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 건축물의 증축이나 용도 변경에 제한이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제 지역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동에 위치한 2019년 준공의 도시형생활주택입니다.

가장 큰 특징은 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 335,000,000원이 말소기준권리보다 후순위에 있고, 매각 조건에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 본건을 사실상 무하자 물건으로 간주할 수 있게 하는 매우 긍정적인 요소입니다.

건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 26.33㎡ (약 7.97평)으로 1~2인 가구에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

감정가 3.38억 원은 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 적정 수준으로 판단되나, 제공된 주변 시세 정보와의 괴리가 커 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 무인수 임차보증금

임차인 보증금 335,000,000원이 존재하나, 대항력이 없고 매각 조건상 낙찰자가 인수할 보증금이 전혀 없습니다.

8.2. 최신 건축 연식

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태나 주거 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

8.3. 소형 주거 공간의 수요

전용면적 26.33㎡는 1~2인 가구에게 적합한 크기로, 서울 지역의 꾸준한 소형 주거 공간 수요를 기대할 수 있습니다.

8.4. 잠재적 시세 상승 가능성

대림동 지역은 향후 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 여력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 건물면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

감정가: 338,000,000원 (㎡당 약 12,836,000원 / 평당 약 42,373,000원)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 (2026년 7월 거래 기준):

* 첫 번째 사례: 31.76㎡, 139,200,000원 (㎡당 약 4,382,871원 / 평당 약 14,480,000원), 건축년도 1990년.

* 두 번째/세 번째 사례: 약 31.72~31.84㎡, 53,970,000원 (㎡당 약 1,699,874원 / 평당 약 5,618,000원), 건축년도 1994년.

* 시세 분석 의견: 제공된 JSON의 매매가는 본건의 감정가(3.38억 원) 및 건축 연식(2019년)과 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다. 특히 건축년도가 1990년, 1994년으로 본건보다 오래되었음에도 불구하고, 거래 금액이 매우 낮게 기록되어 있어 실제 시장가를 반영하는 데 한계가 있습니다. 본건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 감정가가 제공된 시세보다 합리적인 가격대일 가능성이 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 낙찰자 인수 보증금: 0원

* 감정가: 338,000,000원

* 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰자가 부담할 추가 비용이 없어, 감정가 수준 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제공된 시세 정보의 신뢰성이 낮으므로, 본건의 감정가를 주요 기준으로 삼아 입찰가를 산정합니다.

* 본 물건의 장점(무인수 보증금, 신축 연식)을 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.