나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3042 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건내 제5층 제508호 건으로서 (사용승인일 2021.12.28) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용 중임(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생설비,급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 및 주차 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리평 평지로서, 업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 일련번호2,3 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3042 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제508호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임)

* 감정가: 179,000,000원

* 토지 면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

* 토지 지분: 3.1353㎡ (약 0.95평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

* 건물 지분: 17.04㎡ (약 5.15평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건내 제5층 제508호 건으로서 (사용승인일 2021.12.28)

* 토지 형상 및 이용 상태: 3필지 일단의 사다리평 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일련번호1: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 도시기타용도지역지구 미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

* 일련번호2,3: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 도시기타용도지역지구 미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2023카단53383 (기타 가압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 관련 주의사항 및 조건부 매각 사항 확인 필수)

* 인수되는 보증금: 0원 (본건 매각으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 명시됨)

* 주요 권리 현황:

* 채권자(경매신청인): 주택도시보증공사 (강제경매)

* 말소 예정 권리 (말소기준권리보다 후순위 권리):

* 주택임차권: 이 (이현규), 보증금 165,000,000원 (등기부 을1) - 전입일자: 2022-05-20, 확정일자: 2022-05-20

* 가압류: 주식회사영동, 70,670,000원 (등기부 갑4)

* 압류: 서대문세무서장 (등기부 갑7)

* 가압류: 에스엠영등포제일차, 500,000,000원 (등기부 갑8)

* 압류: 강서구(서울특별시) (등기부 갑9)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 165,000,000원 (등기부 갑12) - 본건 경매 사건

* 등기부채권 총액: 735,670,000원

1.3. 상권분석

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "강서구청" 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 주거 및 상업 지역.

* 상업시설: 건물 자체 내 근린생활시설이 포함되어 있으며, 인근 상업시설 이용이 용이함.

* 유사 물건 거래 현황 (JSON 분석):

* 2025년 2월: 17.04㎡, 13층, 142,000,000원 (중개거래)

* 2025년 12월: 17.04㎡, 17층, 183,000,000원 (직거래)

* 2026년 2월: 17.04㎡, 8층, 150,000,000원 (중개거래)

* 시세 동향: 17.04㎡ 기준 최근 실거래가는 142,000,000원에서 183,000,000원 범위로 확인됩니다. 본건 감정가 179,000,000원은 해당 범위 내에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 강서구청 등 행정기관 접근성이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이함.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있음.

* 준공 연도: 2021년 12월 28일로 비교적 신축 건물임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 조건: 본건 매각의 핵심 조건으로, 임차인(주택도시보증공사, 이 )이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 합니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 일부 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 허가 취득 절차 및 자격 요건 확인이 필요합니다.

* 공항 시설 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 또는 이용 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 총 채권액이 735,670,000원으로 감정가를 상당히 초과합니다.

* 현황 용도와 공부상 용도 불일치: 공부상 용도는 오피스텔이나 현황은 주거용으로 사용 중이므로, 향후 용도 변경 또는 관련 규제에 따른 영향이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 원타워 5차 오피스텔 내 17.04㎡ (약 5.15평)의 전용면적을 가진 소형 오피스텔입니다.

* 강서구청 인근에 위치하여 행정기관 및 상업시설 접근성이 우수하며, 교통 환경 또한 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 쟁점은 HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인(주택도시보증공사, 이 )의 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 불확실성을 최소화하기 위해 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인이 최우선입니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간, 공항 관련 시설 보호 구역 등 추가적인 확인이 요구되는 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 소형 면적: 17.04㎡의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 또는 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

* 우량 입지: 서울 강서구청 인근으로 관공서, 금융, 상업시설 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 시장 가격 접근성: 감정가가 최근 실거래가 범위 내에 있어, 권리관계 확인 시 시장 가격으로 접근 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 17.04㎡ 면적의 거래가는 2025년 12월 17층 직거래 183,000,000원, 2026년 2월 8층 중개거래 150,000,000원 등으로 형성되었습니다.

* 본건의 감정가는 179,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 조건을 명확히 확인하고 법률 자문을 받는 것이 중요합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 범위에서 결정될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

* 권장 입찰가: 180,000,000원 (상기 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 법률 검토 후 결정하시기 바랍니다.)

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