나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3134 [1] 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염경초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2019.01.29.) 외 벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(내부구조도 참조).

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 기계식 주차장 설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생 활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울 특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용 도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관 한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3134 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 279,000,000원 (2억 7,900만원)

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

건물면적: 34.23㎡ (약 10.36평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 01월 29일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, "염경초등학교" 북서측 인근 지역입니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 08일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류(세무관리과-24157)입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(노영규)

보증금: 297,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 03월 18일

확정일자: 2022년 01월 20일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

* 권리분석 요약

말소기준권리(압류) 이후의 모든 등기권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권이 말소될 예정입니다.

특별매각조건에 따라 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부요약

소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 압류, 강제경매 등의 권리변동 내역이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설 건물의 일부로 이용 중에 있습니다.

주거 및 업무 목적의 혼합 상권 지역에 속합니다.

* 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 "진영리버타운"의 33.86㎡(약 10.24평) 오피스텔이 2024년 03월 19일에 27,900만원(2억 7,900만원)에 직거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 동일한 수준입니다.

KB부동산 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용면적 32.93m²~34.23m²)의 진영리버타운 오피스텔 시세는 2억 7,900만원에서 3억 3,500만원 수준으로 파악됩니다.

인근 강서구 오피스텔의 전반적인 월세 시세는 2024년 06월 기준, 10평 내외의 소형 오피스텔이 보증금 2,000만원에 월세 60만원 ~ 80만원, 또는 보증금 500만원에 월세 50만원 ~ 70만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통

지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

인근에 염경초등학교가 위치하며, 상업시설 및 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특별 조건

본 물건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 강제경매 건으로, HUG가 임차인으로도 등재되어 있습니다. 다만, 특별 매각조건에 따라 HUG의 임차권은 매각으로 소멸되며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 이로 인해 임대차 관련 분쟁의 소지는 낮으나, HUG의 최종 배당 및 처리 과정에 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 특정 용도 변경 시 제한이 될 수 있으나, 현 오피스텔 용도로는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설 존재 여부

조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

감정가(2억 7,900만원)와 최근 실거래가(2024년 3월 19일, 2억 7,900만원)가 일치하여 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확하고, HUG 관련 임차인 조건 또한 매수자에게 유리하게 적용될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비가 갖춰져 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역 도보 이용 가능 거리로 출퇴근이 용이합니다.

* 안정적인 시세: 감정가와 실거래가가 일치하여 시세 하락 위험이 낮습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* HUG 조건 유리: 매수인이 임차보증금을 인수할 필요가 없어 투자 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

현재 본 건의 감정가는 279,000,000원이며, 최근 실거래가 역시 27,900만원으로 동일합니다.

권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 유찰 없이 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

현 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적인 접근 시, 예상 입찰가는 279,000,000원에서 299,000,000원 사이로 형성될 것으로 예상됩니다.

실제 투자 결정 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시장 조사를 병행하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.