나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3107 [1] 서울특별시 양천구 신월동 198-58 효성하임빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며 "신원초등학교" 북측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주택지대로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물내 제4층 제403호로서 (사용승인일: 2016.02.15) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 대비 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지 형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 7.5m내외 및 남측으로 노폭 약 5m내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면 구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3107 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 198-58 효성하임빌 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장 상 공동주택-단지형다세대)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

토지지분: 20.774㎡ (약 6.28평)

건물면적: 28.84㎡ (약 8.72평) (전유부분)

건물지분: 28.84㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2016년 2월 15일

건물명: 효성하임빌

주요 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 공항소음 영향권역 등

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "신원초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하는 주택지대입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 동측으로는 노폭 약 7.5m, 남측으로는 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류(2022-04-05 접수)

* 주요 권리 현황:

* 채권자 겸 임차인(대위변제 등 추정): 주택도시보증공사 (강제경매 신청액 190,000,000원)

* 임차인: 박 (주택임차권, 보증금 190,000,000원)

* 전입일자: 2021년 8월 12일

* 확정일자: 2021년 7월 2일

* 배당신고일자: 2023년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 190,000,000원 (주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 상세 내역은 현장 확인 및 등기부 재확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상)

* 특이사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하여 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다세대주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있으며, 신원초등학교가 인근에 있어 학군 배후지로서의 가치가 있습니다.

다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신원초등학교 북측 인근

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 소재 (노선 및 배차 간격 확인 필요)

* 편의시설: 주변 주택가 형성으로 인한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 주변 환경: 주택 및 학교 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경 예상

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있어, 매수인의 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 대항력 없는 임차인이지만, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행 여부가 중요합니다. 본 조건이 원만히 이행되지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 일부 매수인은 토지거래 허가를 받아야 합니다.

* 공항소음 영향권: 제3종 구역으로 지정되어 있어 소음 피해 가능성이 있습니다. (소음 수준 및 피해 정도는 별도 확인 필요)

* 매각 불허가 가능성: HUG 조건 변경 등으로 인해 매각 절차상 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 임차인 역시 주택도시보증공사(박 )로 확인되나 대항력은 없습니다.

가장 중요한 점은 HUG 인수조건 변경 및 임차인과의 보증금 반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건들의 명확한 이행 여부가 향후 매수인에게 매우 중요하게 작용할 것입니다.

서울시 내 물건이라는 점과 비교적 신축급이라는 점은 긍정적이나, 특수 조건으로 인한 리스크 관리가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 신축급 소형 주거시설: 2016년 준공된 20평 미만 소형 주택으로 1인 가구 또는 소형 가족 거주에 적합합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 저평가된 물건을 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 조건 활용: HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건으로 인해 입찰 경쟁이 적을 수 있으며, 이를 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 28.84㎡ (약 8.72평)이며, 감정가는 217,000,000원입니다.

주변 유사 물건(2017년식, 52.41㎡ 다세대 주택, 효성쉐르빌)의 최근 매매가가 302,000,000원으로, 평당 약 19,113,000원에 거래된 것을 기준으로 시세 분석을 진행하였습니다.

이를 본건 전용면적에 적용 시, 예상 시세는 약 166,655,000원 (19,113,000원/평 * 8.72평)으로 산정됩니다.

감정가가 시세 대비 높은 편이며, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특수 조건으로 인한 잠재적 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가의 70~80% 범위에서 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

이 범위는 약 151,900,000원에서 173,600,000원입니다.

시세 분석 결과와 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 168,000,000원 수준으로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 명도 가능성, HUG 조건 이행 여부 등을 면밀히 재확인하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.