나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3103 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제204호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

복층 오피스텔로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 오피스텔, 근린생활시설, 자동차관련시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 9m의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3, 151-4 : 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25),토지거래계약에관 한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제204호

건물명: SM 벨리체

층수: 지상 2층 (총 10층)

용도: 오피스텔 (복층)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

토지 지분: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물 지분: 17.66㎡ (약 5.34평)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 169,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 노폭 약 9m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울중앙지방법원의 가압류 결정(2023카단33420, 신한저축은행, 2023.07.13)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 반 (주택도시보증공사)

보증금: 166,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-21

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 없음

3.3. 주요 권리 관계

* 채권자 (강제경매 신청): 주택도시보증공사 (권리금액: 166,500,000원)

* 주택임차권: 반지혜 (보증금 166,500,000원) - 2024-03-28 등기 접수, 말소 예정

* 가압류: 신한저축은행 (권리금액: 7,766,541원) - 말소기준권리

* 총 등기부채권액 합계: 174,266,541원

3.4. 매각 조건

임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 독산동 지역은 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

주변 지역을 조사한 결과, 대상 물건 인근에 직접적인 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (cite:13)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브 지붕의 10층 건물 내 제2층에 위치하며, 복층 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비

기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의 시설

'세일중학교'가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

본건은 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 관련 조건부 매각입니다. 매수인은 임차인으로부터 잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 받아야 하므로, 거래 과정에서 해당 절차를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

대상 토지는 도시지역, 준공업지역으로 분류되며, 다음과 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역

* 가로구역 별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면 구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (서울시 남부교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 특정 용도 및 기간)

6.3. 임대차 관계

현재 임대 관계는 미상으로 파악되나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있어 관련 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 물건으로, 소형 복층 오피스텔입니다. 감정가는 1억 6,900만원으로 책정되었습니다. 권리분석상 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없으나, HUG와의 별도 합의(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)가 매각 조건으로 명시되어 있어, 해당 절차 진행 여부가 본 건의 성사에 중요한 요소입니다. 주변 시세를 고려할 때, 조건부 매각이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 오피스텔로 1인 가구나 소규모 사업체 운영 목적에 적합합니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 독산동이라는 위치적 이점을 바탕으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1억 6,900만원이며, 주변 유사 오피스텔의 최근 시세는 약 1억 5,500만원에서 1억 7,500만원 수준으로 조사되었습니다. (cite:3, 4, 5, 6, 11, 12)

매수인이 임차 보증금을 인수하지 않는다는 점과 HUG의 명도 조건 이행 여부를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 권장 입찰가 범위: 1억 5,800만원 ~ 1억 6,500만원

* 목표 입찰가: 1억 6,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.