나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3084 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제지하1층 에프씨002호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3084 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제지하1층 에프씨002호

1.1. 3. 물건종별

근린상가

1.1. 4. 면적

토지면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

건물면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

1.1. 5. 감정가

226,000,000원

1.1. 6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

의OOOOOOOOO

1.1. 9. 특이사항

해당사항 없음

1.2. 입지조건

1.2. 1. 교통 및 접근성

* 본 물건은 서울 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 신도림역에 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신도림역은 일평균 15만 명 이상의 이용객을 보유한 서울의 주요 환승역 중 하나이며, 광화문, 여의도, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

* 신도림 테크노마트는 신도림역과 직접 연결되어 있어 접근성이 매우 뛰어납니다.

1.2. 2. 주변 환경

* 신도림 테크노마트는 IT 기기, 가전제품, 복합문화공간 등으로 구성된 대규모 복합 시설입니다.

* 주변에 현대백화점, 디큐브시티, CGV, 롯데시네마 등 다양한 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 과거 공업지대였으나 대규모 아파트 단지와 상업시설이 들어서면서 서울 서남부의 대표적인 지역으로 발전하였습니다.

* 지역 내 악취를 유발하던 유수지(구로1유수지)가 주민 친화 공간으로 개선되는 등 생활 환경이 정비되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리인 의정부서부새마을금고의 근저당권(을3, 2017-06-22 접수, 166,400,000원)보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. [cite: ]

* 현재 진행 중인 경매개시결정(갑26, 2026-01-12 접수) 또한 말소됩니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 등)

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이복례)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2018-11-16

* 대항력: 없음

* 권리분석: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. [cite: ]

1.3. 4. 인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특성

* 신도림역 상권은 대규모 복합시설(디큐브시티, 테크노마트 등)을 중심으로 유동인구가 집중되는 특징을 보입니다.

* 과거에는 젊은 층을 겨냥한 업종이 적었으나, 대형 유통매장 및 복합문화공간 입점으로 다양한 연령층의 소비자를 흡수하고 있습니다.

* 풍부한 유동인구를 기반으로 하되, 복합쇼핑몰 상권의 한계점도 지닙니다.

1.4. 2. 상가 시장 현황

* 최근 신도림 테크노마트를 포함한 대형 집합상가들의 공실률이 높은 상황이며, 일부 점포는 감정가의 매우 낮은 비율로 경매에 나오는 사례가 있습니다.

* 온라인 쇼핑 확대와 소비 패턴 변화로 인해 과거와 같은 집객력을 유지하기 어려운 상황이며, 업종 전환 및 공간 재구성 등의 노력이 필요할 수 있습니다.

* 임대료 수준은 크게 비싸지 않으나, 장사를 하려는 수요 자체가 줄어들고 있다는 분위기입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 본 물건이 위치한 신도림 테크노마트 내에는 이마트, 푸드코트, 다양한 프랜차이즈 카페, 식당가, CGV 영화관 등이 입점해 있어 쇼핑, 식사, 여가 활동을 한 곳에서 해결할 수 있습니다.

* 주변에 현대백화점, 쉐라톤 호텔 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 2. 주거 및 교육

* 신도림동 일대는 대형 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 생활 편의성과 교통 시설이 좋아 경제 활동 인구 및 젊은 부부들에게 인기가 있는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 상가 공실 및 경기 침체 리스크

* 신도림 테크노마트는 과거 전자제품 상가의 중심지였으나, 현재 심각한 공실률을 겪고 있으며 전반적인 상권 침체기에 놓여 있습니다.

* 온라인 쇼핑의 강세, 소비 트렌드 변화 등으로 인해 집객력이 약화되었으며, 임대 수익 확보가 어려울 수 있습니다.

* 구분 상가 형태로 운영되는 특성상, 건물 전체의 활성화를 위한 주도적인 기획이나 업종 전환이 개별 소유주만으로는 어렵다는 구조적인 문제가 있습니다.

1.6. 2. 건물 운영 및 관리

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 다수 확인되며, 이는 건물 관리 및 운영에 있어 복잡성이 존재할 수 있음을 시사합니다. [cite: ]

* 개별 상가 소유주 간의 이해관계 조율이 어려워 건물 전체를 아우르는 효율적인 운영 전략 수립에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 혐오시설

* 과거 신도림역 주변에 악취를 유발하는 유수지가 존재했으나, 현재는 개선되어 주민 친화 공간으로 조성되었습니다.

* 현재 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부의 핵심 교통 요지인 신도림역 초역세권에 위치한 근린상가입니다. 특히 신도림 테크노마트라는 대규모 복합 시설 내에 있어 잠재적인 유동인구 확보가 용이하다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

하지만, 현재 신도림 테크노마트는 극심한 상권 침체와 높은 공실률로 어려움을 겪고 있습니다. 이는 온라인 쇼핑의 확산, 소비 패턴 변화 등 외부 환경적 요인과 더불어, 집합상가로서의 구조적인 문제점(개별 소유주 간의 이해관계 조율 어려움 등)이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 따라서 본 물건의 투자는 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 건물 전체의 활성화 가능성 및 향후 상권 변화 추이를 면밀히 지켜보며 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 주요 환승역인 신도림역 초역세권으로 높은 유동인구 잠재력 보유.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수할 임차보증금 없음.

* 복합 시설 내 위치: 다양한 편의시설 및 문화 시설 인접으로 시너지 효과 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 현재 상권 침체 및 높은 공실률로 인해 매우 어려운 상황에 놓여 있습니다.

* 입찰가 산정 시에는 감정가뿐만 아니라, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 추이, 신도림 테크노마트 상가의 평균 임대료 수준, 향후 예상되는 수익률, 그리고 건물의 공실률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 현재 상태, 관리 상태, 주변 상권의 실제 분위기 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 현재로서는 보수적인 접근으로, 감정가 대비 낮은 금액에서 시작하여 물건의 미래 가치 및 본인의 투자 목표에 부합하는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 검색 자료를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률/세무 자문을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.