나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3160 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에버그린감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원 및 로변을 따라 각종 주상용건물 및 근린상가 등이 소재 하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 동측으로 도보로 약15분 거리에 화곡역(5호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 제3층 제301호로서, 사용승인일: 2020.06.26 외벽 : 석재붙임 및 벽돌치장 마감 등. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택 : 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 거실, 주방1, 욕실및화장실1, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 설비 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 세장형 평지의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터, 남동측으로 노폭 약3~4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3160 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제3층 제301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 건물 정보

건물명: 삼성쉐르빌 101동 301호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축년도: 2020년 06월 26일 사용승인

해당 층: 6층 중 3층

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 29.98㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.02㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.0218㎡ (약 6.05평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중

1.4. 관련 법규 및 토지 이용 계획

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원 및 로변을 따라 각종 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 보통임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 동측으로 도보 약 15분 거리에 지하철 5호선 화곡역 및 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 강제경매 사건으로, 채권자 정OO에 의해 신청되었습니다. 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 23일

* 확정일자: 2020년 12월 03일

* 배당신고일자: 2023년 04월 05일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 270,000,000원은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 등기사항 요약 및 분석

* 말소기준권리: 2022년 08월 11일 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 1,462,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (정보영): 2023년 04월 05일 접수, 보증금 270,000,000원. 전입일자 2020-12-23, 확정일자 2020-12-03. 이는 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인이 인수함.

* 말소되는 권리:

* 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 포천세무서장 압류

* 강서구(서울특별시) 압류

* 정보영 강제경매 (채권자 정보영은 임차인이기도 함)

* 등기부채권 총액: 1,732,000,000원

3.4. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2022년 08월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 선순위인 정보영 임차인의 주택임차권(보증금 270,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다. 나머지 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다.

3.5. 인수 보증금

총 인수 보증금: 270,000,000원 (임차인 정보영)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 로변을 따라 각종 주상용건물 및 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울신월초등학교 인근

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 (도보 15분), 버스정류장

* 기타: 근린상가, 공원

5.2. 건물 내/외부 상태 (추정)

폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하였으나, 건축물현황도상 방 2개, 거실, 주방 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악됨. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지기, 온수 설비 등이 갖추어져 있음. 건물 외벽은 석재붙임 및 벽돌치장 마감임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 정보영의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인은 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 현재 임차인이 동시에 강제경매를 신청한 채권자이기도 하나, 보증금 전액 회수 가능성은 면밀한 배당 분석이 필요합니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

* 토지 이용 계획상 공항, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인(외국인 등)의 거래 시 별도의 허가가 필요할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 폐문으로 인한 내부 확인 불가로 인해 실제 건물 상태 및 하자 여부를 파악하기 어려움.

* 임대 관계 미상으로, 실제 임차인의 현황 및 상태와 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 강서구 화곡동 지역의 생활 편의시설 및 교통망 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

7.2. 시장 가치 평가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2019년 준공)의 인근 다세대주택(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 2억 1,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 토대로 환산한 평당 가격(약 3,570만원/평)을 적용할 경우, 본건(전용면적 29.98㎡, 약 9.07평)의 시장 가치는 약 3억 2천 4백만원으로 추정됩니다. 감정가(2억 7,800만원)는 이러한 시장가치 추정치보다 낮게 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 속함.

* 강서구 화곡동 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대.

* 지하철 5호선 화곡역 이용 편리.

8.2. 기회 요인

* 감정가가 추정 시장 가치 대비 낮게 책정되어 있어, 경매 낙찰 시 시세 차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근의 2019년식 다세대주택(전용 19.98㎡)이 2026년 7월 2억 1,600만원에 거래된 것을 기준으로, 본건(전용 29.98㎡)의 추정 시장 가치는 약 3억 2천 4백만원입니다. 감정가는 2억 7,800만원으로, 시장 가치보다 낮게 평가되었습니다.

9.2. 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 산정하며, 인수해야 할 임차 보증금은 계산에서 제외합니다. 추정 시장 가치(약 3억 2천 4백만원)와 감정가(2억 7천 8백만원), 그리고 2차 경매 시 예상가(감정가의 80%인 약 2억 2천 2백만원) 등을 종합적으로 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 제시합니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 총 취득 비용 증가 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

2억 5천만원 ~ 2억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.