나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3030 [1] 서울특별시 구로구 온수동 23 아델리안 제가동 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 '지하철 1.7호선 온수역' 서측 인근에 위치하며, 인근은 지하철역 주위 상업용 시설과 주거용시설 등이 혼합된 주상혼용지대임.

교통상황

대상물건까지 자동차 진입 가능하고 동측 인근에 도보로 3~5분 이내에 지하철1.7호선 온수역이 소재하므로 교통상황은 양호함

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘그리트 지붕 6층 건 중 제 2층 203호로서, 외벽:벽돌마감 내벽:실크벽지 창호 :2중페어유리 알루미늄샷시

이용상태

현장조사일 현재 도시형 생활주택(안방, 침실2, 거실,주방,화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

기번적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측과 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로(부일로 1길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 지구단위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획과 02-860-2384)), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건개요

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3030 (1)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 23 아델리안 제가동 제2층 제203호

용도: 다세대주택

토지면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

감정가: 289,000,000원

2.3. 감정평가 요약

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 6층 건물 중 제2층 제203호

이용상태: 현장조사일 현재 도시형 생활주택(안방, 침실2, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

건축물 정보:

- 건물명: 아델리안

- 총 세대수: 45세대

- 건축 연도: 2018년 준공

- 해당 동: 가동

- 해당 층: 2층

- 호수: 203호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 '지하철 1, 7호선 온수역' 서측 인근에 위치하며, 인근은 지하철역 주위 상업용 시설과 주거용 시설 등이 혼합된 주상혼용지대임.

3.2. 교통상황

대상 물건까지 자동차 진입이 가능하며, 동측 인근에 도보로 3~5분 이내에 지하철 1, 7호선 온수역이 소재하므로 교통상황은 양호함.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층 이하)

* 지구단위계획구역(온수역일대)

* 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-04-24, 주택도시보증공사 가압류)

* 소유권보존 (2019-03-26) - 김종연 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (2019-12-19) - 박현숙 (매매)

* 주택임차권 (2019-10-29, 전입 2019-11-27, 288,750,000원) - 신명조 (을1) - 말소

* 1번임차권경정 (2024-02-27) - (을1-2) - 말소

* 가압류 (2023-04-24, 1,949,000,000원) - 주택도시보증공사 (갑3) - 말소 (말소기준권리)

* 강제경매개시결정 (2026-01-07, 288,750,000원) - 주택도시보증공사 (갑5) - 말소

* 압류 (2023-12-18, 징세과) - 양천세무서장 (갑4) - 말소

* 압류 (2026-03-10, 징세과) - 강서세무서장 (갑6) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,237,750,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: S * (SONOMPILMOLOMJAMTS)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-09

대항력: 없음

* 임차인: Y * (YUMCHINALIMAA)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-14

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(신명조)

보증금: 288,750,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-27

확정일자: 2019-10-29

배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 대상

4.3. 권리분석 결과

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 현황 상, 모든 임차인은 대항력이 없으며, 특히 주택도시보증공사와 연관된 임차인(신명조)의 임차권 등기 역시 말소 대상입니다. 특별매각조건에 따라, 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 55.17㎡ (약 16.7평) 면적의 주택이 40,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,431만원)

* 2026년 7월, 42.4㎡ (약 12.8평) 면적의 주택이 25,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,969만원)

* 2026년 7월, 36.16㎡ (약 10.9평) 면적의 주택이 24,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,266만원)

본 건의 전용면적은 39.87㎡ (약 12.06평)으로, 유사한 면적대의 최근 실거래가는 약 24,700만원에서 25,200만원 수준입니다. 감정가는 28,900만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있습니다.

5.2. 상권 특성

본 물건은 지하철 1, 7호선 온수역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다. 역세권이라는 점이 상권의 주요 특징이며, 주상복합 형태로 단지 내 또는 인근 상가 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조로, 6층 건물 중 2층에 위치하며, 내부에는 안방, 침실 2개, 거실, 주방, 화장실 등이 있는 도시형 생활주택 구조로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1, 7호선 온수역 도보 3~5분 거리, 차량 진입 용이.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하여 교육 환경이 양호할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 온수역 인근 상업지구를 중심으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹지: 인근에 소규모 공원이나 녹지 공간이 존재할 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

서울특별시 구로구 온수동 23번지 주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 해당 지역 인근에 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

* 임차권 및 대항력: 주택도시보증공사(신명조)가 설정한 주택임차권은 말소 대상이며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다른 임차인들 역시 대항력이 없습니다.

* 특별매각조건: 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 해석이나 실제 집행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 22억 원 이상으로 매우 높으나, 이는 강제경매 개시 결정의 원인이 된 채권액보다는 후순위 권리들의 합계이므로 직접적인 인수 부담과는 무관합니다.

7.2. 기타 리스크

* 감정가 대비 실거래가: 본건의 감정가가 약 28,900만원인데 반해, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 24,700만원 ~ 25,200만원 수준으로, 감정가와 시세 간 차이가 존재합니다. 낙찰 후 되팔거나 임대할 경우 시세 반영이 중요합니다.

* 관리비 미납: 전 소유자나 전 임차인으로 인해 발생한 미납 관리비가 있을 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 온수동에 위치한 아델리안 아파트의 한 호실로, 지하철 1, 7호선 온수역 역세권에 있어 교통이 매우 편리합니다. 건물은 2018년에 준공된 비교적 신축에 속하며, 내부 상태도 도시형 생활주택으로 양호하게 이용 중인 것으로 파악됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 특별 매각조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 명도 및 권리 확보 측면에서 비교적 안전한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 이를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 온수역 도보 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없고, 보증금 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치 상승: 온수역 일대 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 28,900만원이나, 제공된 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적대의 거래 금액은 약 24,700만원 ~ 25,200만원 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 없고 특별 매각조건으로 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인이나, 감정가와 시세 간 차이를 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 인근 실거래가를 반영하여 25,000만원 ~ 27,000만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

입찰 전, 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 임대차 관련 추가적인 법률 검토를 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.