나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3022 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 소규모 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2019.10.28.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(주방/거실, 방2, 욕실, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 "도시형생활주택 제1종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m, 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3022 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제4층 제402호

1.3. 건물 및 토지 현황

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

건물면적: 28.73㎡ (약 8.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 248,000,000원

매각조건: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 (특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 소규모 아파트 등이 소재하는 지역으로, 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

매각으로 인해 촉탁 등기된 모든 권리(강제경매, 압류, 주택임차권 등)는 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (2023.04.24.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 특이사항

* HUG (주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

* 채권자는 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인(주택도시보증공사)의 보증금에 대해 인수할 의무가 없음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 주거용 건물 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2019년 10월 28일

주요 용도: 도시형생활주택 (내부: 주방/거실, 방2, 욕실, 발코니 등)

설비: 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근 "문성초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 다세대, 연립, 소규모 아파트 단지들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되어, 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 복잡한 채권 관계로 인한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 이해관계인 부재 시 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 하였으므로, 실제 이용 상태와 공부상 내용 간 미세한 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 재확인이 권장됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

다양한 법규에 따른 개발 제한 및 규제가 존재하므로, 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 비교적 신축(2019년 준공)이며 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택입니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점이 큰 장점입니다. HUG와의 복잡한 채권 관계 속에서 진행되는 경매이나, 법원 및 특별매각조건을 통해 매수인의 권리가 보호될 것으로 판단됩니다. 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려했을 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계 명확

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 시세 대비 감정가

최근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 또는 재투자 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 면적(29.87㎡) 및 건축 연도(2023년)의 다세대주택이 2026년 5월 5일 325,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 단가는 약 10,880,000원 수준입니다.

본건의 건물면적 28.73㎡에 이 단가를 적용하면 시세는 약 311,750,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서 감정가 248,000,000원 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있습니다.

9.2. 권리 분석 기반 예상가

본건은 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없으나, HUG 관련 복잡한 채권 관계로 인한 잠재적 불확실성을 고려해야 합니다.

시세 분석 결과를 바탕으로, 감정가 대비 높은 낙찰가율이 예상됩니다.

안정적인 낙찰 및 향후 시세 차익 확보를 위해, 현재 감정가 248,000,000원에서 시장 시세 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 시장 시세 수준을 반영하며, 감정가 대비 약 113% ~ 121% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.