나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3053 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1023-1 서래타운103동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "독산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상7층건 내 제6층 제601호로서 외벽: 인조석 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 비닐장판 등, 창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실1)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스 설비, 개별난방설비, 공동현관출입통제설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 상대보호구역(2017-12-19)(서울특별시남부교육지원청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 임차인이 거주 중인 것으로 탐문되었음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 1023-1번지 서래타운 103동 제6층 제601호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3053 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 272,000,000원입니다.

토지 면적은 15.20㎡ (약 4.60평)이며, 건물 면적은 33.16㎡ (약 10.03평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물 동측으로는 노폭 약 20m, 북측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 서초세무서장의 압류 (2021년 11월 5일)입니다.

등기부채권 총액은 1,559,000,000원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2019년 4월 15일)

* 소유권이전 (2019년 9월 4일)

* 주택임차권 (김태희, 280,000,000원)

* 압류 (서초세무서장, 말소기준권리)

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 280,000,000원, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김태희)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 10월 7일

* 배당신고일자: 2023년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

본 건은 임차인이 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 280,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다.

특별매각조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 업무시설, 아파트, 다세대주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 주거지역입니다.

지하철 1호선 독산역이 인근에 위치하고 있어 교통이 편리하며, 주변에 버스 정류장 등 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

지역 내 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 7층 건물 내 제6층 제601호입니다.

건물 사용승인은 2019년 4월 11일이며, 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 1개로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수시설, 승강기, 도시가스, 개별난방, 공동현관출입통제설비 등이 설치되어 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 2026년 5월 5일에 독산동 972-50번지 로얄팰리스5 (2023년식, 3층, 전용 29.87㎡)가 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 (33.16㎡)은 이와 면적이 유사하며, 건물 연식도 비교적 신축 (2019년식)에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건 토지는 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 10월 15일 ~ 2026년 12월 31일, 아파트 용도)

매수인께서는 해당 허가 구역 내 거래 시 관련 규정을 반드시 확인하셔야 합니다.

또한, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당될 수 있으므로, 관련 기관 (서울남부교육지원청, 육군수도방위사령부 등)에 정확한 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이 존재하여 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이어서 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

독산역을 중심으로 한 교통망 및 지역 개발 가능성이 긍정적인 요소입니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 유리합니다.

다만, 토지 거래 허가 구역 지정 등 일부 법규상의 제약 사항이 있으므로, 매수 전 반드시 관련 내용을 확인하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, HUG 관련 특별 매각조건에 대한 정확한 해석과 잔여 채권 처리 여부를 최종 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 지하철 1호선 독산역 역세권 입지로, 향후 교통망 확충 및 개발 잠재력이 높습니다.

* 2019년 사용승인된 신축급 건물로, 유지보수 부담이 적고 즉시 거주 또는 임대 수익이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 272,000,000원입니다.

최근 인근에서 거래된 유사 면적의 다세대주택(전용 29.87㎡)이 2026년 5월 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 전용면적은 33.16㎡로 유사 거래 사례보다 약간 크고, 건물 연식도 비슷한 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

위 시세 분석과 감정가, 그리고 현재 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.9. 주변 혐오시설 정보

주변 혐오시설 검색 결과, 특이사항은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.