나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100003 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 '도곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 내 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2021.01.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 12m의 도로에, 남측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)~3) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허 가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100003 (1) 부동산강제경매 사건으로 서울특별시 강남구 역삼동 798-1번지, 더힐 에이동 5층504호에 위치한 도시형생활주택입니다.

본 물건은 토지 건물이 일괄 매각되며, 감정평가액은 635,000,000원입니다.

토지 면적은 14.50㎡ (약 4.39평)이며, 건물 면적은 27.25㎡ (약 8.24평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 1월 14일로 신축 건물에 해당합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경과 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 798-1번지(도로명주소: 서울특별시 강남구 논현로63길 5)에 소재하며, '도곡중학교' 북서측 인근 지역에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측으로는 노폭 약 12m의 도로에, 남측으로는 노폭 약 4m의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31. 등)이 얼마 남지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 권리 분석 결과, 주택임차권(을1, 2024.08.22.)은 말소 예정이며, 가압류(갑5, 2025.03.05.), 압류(갑6, 2025.11.19., 강남구), 강제경매(갑7, 2026.01.06., 주택도시보증공사), 압류(갑8, 2026.02.10., 국민건강보험공단), 압류(갑9, 2026.03.03., 중구) 등 현재까지 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인으로 등기된 신완화 씨(주택도시보증공사)의 경우, 전입일자 2022.08.16.이나 확정일자 2022.07.29.을 가지고 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

또한, '임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특수 조건이 부여되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연립/다세대 주택들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2021년 준공된 '더힐스' (역삼동 664-1번지)의 전용면적 27.45㎡(약 8.30평) 매물이 2026년 7월 4일 580,000,000원에 거래되었습니다. 이는 공급면적 대비 평당 약 6,990만원 수준입니다.

비교 매물의 면적(27.45㎡)과 준공 연도(2021년)가 본건(27.25㎡, 2021년 준공)과 매우 유사하여, 시세 판단의 중요한 근거가 됩니다.

본건의 감정가는 635,000,000원이며, 이는 유사 신축 건물의 실거래가 수준과 비교할 때 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

단지형 다세대 주택으로, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 역세권과는 거리가 있으나, 버스 정류장이 인접하여 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 도곡중학교가 위치하며, 강남구의 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

건물에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건에 대한 해석입니다. 비록 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건이나, 관련 법률 검토 및 행정 절차상의 잠재적 문제는 없는지 확인이 필요합니다.

토지이용계획에 포함된 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 향후 매각 시 또는 양도 시 해당 요건을 충족해야 할 가능성이 있습니다. 현재 지정 기간이 임박하였으므로, 추후 변경사항을 주시해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 서울 강남구 역삼동이라는 우수한 입지를 자랑합니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 상태로 경매가 진행되는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 다소 높은 감정가와 복잡한 HUG 관련 조건, 그리고 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 시 신중한 검토를 요합니다.

실거래 사례를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하여 참여하는 것이 현명할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

강남구 역삼동의 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

비교적 최근 실거래가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 27.25㎡ (약 8.24평)의 도시형생활주택입니다.

유사한 조건의 거래 사례(2021년 준공, 전용 27.45㎡)가 2026년 7월 580,000,000원에 거래되었습니다.

이 거래를 바탕으로 산정한 ㎡당 가격은 약 21,130,000원입니다.

이를 본건 면적(27.25㎡)에 적용하면 약 575,500,000원의 추정 가치가 나옵니다.

감정가는 635,000,000원입니다.

본건의 잠재적 리스크와 실거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 580,000,000원에서 600,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로는 약 590,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.