나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3010 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 「양서중학교」 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통 이하임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제4층 제403호로서 (사용승인일: 2021.04.15) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 베란다, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 세장형토지로서 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지및군사시설보호법>,소규모주택정비관리지역<빈집및소규모주택정비에관한특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목[도로]한정/지정기간:2024년9월10일부터2029년9월9일까지지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등/용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),도시관리계획입안중 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 99-16 소재, 어반리더스 제4층 제403호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3010(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 282,000,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제403호

* 토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

* 토지지분: 18.61㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 용도: 다세대주택

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축년도: 2021년 4월 15일 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 5층 중 4층

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 「양서중학교」 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택 및 연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 북측 인근에 간선 및 지선 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 이하로 평가되었습니다.

북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근성을 확보하고 있습니다.

인근 지역에서 파악된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 신축급 다세대 주택의 경우 3억 원 이상의 실거래가가 형성되어 있어 본 건의 잠재 가치를 가늠해 볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2026년 1월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

등기부등본 상 주택임차권(김건욱)이 존재하나, '대항력 없음'으로 명시되어 있고 '말소' 처리 예정이므로 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

특히, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

이로써 본 건은 권리관계가 비교적 명확하며, 매수인에게 인수되는 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 연립주택이 주를 이루고 있습니다.

양서중학교 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 2026년 5월 실거래 사례들을 살펴보면,

* 신월동 460-5 (1981년식 연립, 55.27㎡): 21,000만원

* 신월동 523-26 (2017년식 다세대, 52.41㎡): 30,200만원

* 신월동 9-3 (2019년식 다세대, 55.56㎡): 32,900만원

을 기록하고 있습니다.

본 건은 약 9.05평의 전용면적을 가진 다세대주택으로, 최신 건축물(2021년 사용승인)임에도 불구하고 감정가 282,000,000원은 주변 신축 다세대 주택의 실거래가와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 방 2개, 욕실, 거실 및 주방, 베란다 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비 및 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

양서중학교가 인근에 위치하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 학원 등)은 반경 내에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 여러 차례 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 아파트 등)으로, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

더불어 '도시관리계획 입안중'이라는 점은 향후 지역 개발 계획에 따른 용도나 규제 변경 가능성을 내포하고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 계약 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 양천구 신월동에 위치한 본 다세대주택은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 보증금이 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

양서중학교 인근의 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능하며, 주변 신축 다세대 주택의 실거래가 추세를 고려할 때 감정가 대비 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 다양한 토지이용계획 상 제한사항과 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 재산권 행사 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 다세대주택: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 소형 면적(약 9평)으로 실수요자에게 적합합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최신 다세대 주택 실거래가를 고려할 때, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 생활 환경: 주거지로서 기본적인 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 282,000,000원입니다.

주변 신축 다세대 주택의 최근 실거래가(30,200만원, 32,900만원)와 건물 연식(2021년)을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 예상됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 희망 입찰가는 감정가인 282,000,000원을 중심으로, 경쟁 상황에 따라 270,000,000원에서 290,000,000원 범위에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 주변 시세 상승세를 감안하면 감정가 이상으로의 입찰도 가능할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.