나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3170 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상 복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린 생활 시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등이 소재하는 등 제 반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2020.04.13), 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설 비, 화재탐지설비 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 가산동 234-2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-2 55호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보 호구역(2013-03-1 1)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방 어협조구 역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20 .~2026.12.31.)임. (2) 가산동 234-3 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접 합), 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-2 7)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(20 25-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 234-2에 위치한 금강노블레스 제102동 제8층 제801호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3170 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

1.2. 건물 개요

건물명은 금강노블레스이며, 2020년 4월 13일에 사용승인을 받은 최신축 건물입니다.

구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제8층에 해당합니다.

본 물건의 전유부분 면적은 30.69㎡ (약 9.28평)입니다.

건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 13.22㎡ (약 3.99평)이며, 토지 지분은 13.2229㎡ (약 4.00평)입니다.

토지 제시외면적은 0.00㎡입니다.

본 물건은 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 282,000,000원 (2억 8천 2백만원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 해당 없음)

특별 매각 조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린 생활 시설 등이 혼재하는 지역입니다.

지반은 대체로 평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 14일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(전 )이며, 보증금 281,400,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 4월 22일, 확정일자는 2022년 4월 18일이며, 배당신고일자는 2024년 5월 1일입니다.

임차인의 대항력은 없습니다.

주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각이 진행되므로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 권리 및 보증금은 없습니다. 매각으로 모든 권리는 소멸됩니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부에는 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전(매매) 등기 등이 확인됩니다.

* 을1구 (2024-05-01 접수) 주택임차권 (전영훈) 등기권리가 있으나, 말소 대상입니다.

* 갑6구 (2026-01-14 접수) 주택도시보증공사 강제경매 등기가 말소기준권리이며, 말소될 예정입니다.

* 갑7구 (2026-03-10 접수) 금천구 압류 등기권리가 있으나, 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 281,400,000원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지와 인접하여 업무시설 및 오피스텔이 밀집된 상업 및 업무 지구의 특성을 보입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 분포하여 상권 활성화 정도는 양호한 편입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석)

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(금강노블레스) 내 전용면적 30.69㎡ 오피스텔의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 17일 거래: 27,875만원 (2억 7천 8백 75만원), 12층

* 2026년 2월 8일 거래: 26,800만원 (2억 6천 8백만원), 8층

감정가 28,200만원은 최근 8층 거래가 26,800만원, 12층 거래가 27,875만원과 비교했을 때 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 현 시세를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본 건은 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설로는 '세일중학교'가 남서측 인근에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 현황에 대항력 없는 임차인이 존재하나, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG가 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 및 주변 환경 리스크

본 건은 2020년에 준공된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 준공업지역임을 감안하여 향후 주변 개발 계획이나 소음, 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다. 현재 지도상으로 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 가산디지털단지 인근 지역의 특성을 충분히 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 신축 오피스텔로, 최신축 건물이라는 장점이 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없으며, 임차인 관련 부담도 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 적정하거나 소폭 높은 수준으로, 투자 시점에서의 전략적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 최신축 오피스텔로 건물 노후도가 낮음.

* 권리관계가 깔끔하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없음.

* 서울 금천구 가산동이라는 입지로, 직주근접 및 비즈니스 환경 우수.

* 소형 오피스텔로 임대 수요 꾸준히 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 범위

260,000,000원 ~ 275,000,000원 (2억 6천만원 ~ 2억 7천 5백만원)

9.2. 산정 근거

감정가 28,200만원은 현재 시세보다 소폭 높게 책정되었습니다. 최근 8층 매물이 26,800만원에 거래된 점과 12층 매물이 27,875만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 8층 물건에 대한 예상 입찰가는 최근 거래가격을 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 유찰 없이 진행될 경우, 본 입찰가 범위를 고려한 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.