나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3146 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110-7 신도림명남더블레스 제102동 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재"신구로초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(신도림역-지하철1,2호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상 14층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2021.01.22.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 ‘업무시설(오피스텔)’로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설(소매점)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 구로구 구로동 110-7 신도림명남더블레스 제102동 제5층 제504호

1.2. 건물 현황

용도: 오피스텔

전용면적: 46.57㎡ (약 14.09평)

건축년도: 2021년 1월 사용승인

해당 층수: 지상 5층 (총 14층 건물)

1.3. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3146 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 321,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 근거리에 지하철 1, 2호선 신도림역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 접도구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 외국인 등 대상 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 수원지방법원 2025카단5476 (제이비우리캐피탈의 가압류, 접수일자 2025-04-04)입니다. 본건 경매 절차를 통해 임차권, 가압류, 강제경매 등 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(손 ) 외 1인 (손석원)이 보증금 320,000,000원에 임차권을 가지고 있으나, 본건 매각 조건에 따라 대항력이 없으며 매각으로 인해 말소됩니다.

3.3. 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사의 인수조건 변경이 있었으며, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 상업·주거 복합 지역입니다. 주변에 다양한 소매점 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 "신구로초등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 후순위 권리가 소멸되므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 총 채권액(345,576,615원)이 감정가(321,000,000원)를 초과하여, 첫 경매 기일에 유찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

주택임차권은 말소될 예정이며, 주택도시보증공사의 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 돌아올 임대차보증금 반환 채무는 없습니다.

6.3. 기타 (혐오시설 등)

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 학교 및 주거, 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 신도림역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권의 장점을 지니고 있습니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 3억 2천1백만원이며, 최근 실거래 사례들을 고려할 때 시세는 3억 5백만원에서 3억 2천만원 수준으로 파악됩니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 관련 위험이 크지 않습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하여 첫 경매 시 유찰 가능성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 1, 2호선 신도림역 이용이 편리한 지역.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 유지.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* HUG 조건부 매각: HUG의 조건부 매각으로 인해 잠재적인 가격 메리트 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 1월: 305,000,000원 (5층, 46.55㎡)

* 2026년 2월: 307,000,000원 (6층, 46.55㎡)

* 2026년 7월: 320,000,000원 (9층, 46.55㎡)

감정가는 321,000,000원이며, 가장 최근 거래된 9층의 시세가 320,000,000원인 점을 감안할 때, 본건 5층의 현재 시세는 310,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

채권 총액이 감정가를 상회하므로, 첫 경매 시 유찰 가능성을 염두에 두고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 입찰이 필요합니다. 감정가의 90% ~ 95% 수준을 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 288,900,000원 ~ 304,950,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.