나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3138 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층/지상 12층 건내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 진입표면구역(진입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호 2,3 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 진입표면구역(진입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3138 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제2층 제203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 8.25㎡ (약 2.5평)

* 토지지분: 8.25㎡ (약 2.5평)

* 건물면적: 27.63㎡ (약 8.3평)

* 건물지분: 27.63㎡ (약 8.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 12층 건물 중 제2층 제203호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 까치산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변시설:

주거 및 상업 밀집 지역으로, 관공서(주민센터), 다양한 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 내역:

본 건은 서울남부지방법원 2026타경3138호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 권리 분석:

말소기준권리: 압류(계양세무서장, 2023.03.16 접수)이며, 본 건 경매로 인해 선순위 권리(해당되는 경우)를 제외한 나머지 권리들은 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-09

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(황 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-15

확정일자: 2021-11-17

배당신고일자: 2023-11-23

대항력: 없음

* 인수 보증금:

본 건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권 승계인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어지므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

집합건물 등기부상 주택임차권(을1, 황석환, 270,000,000원) 및 강제경매개시결정(갑7, 주택도시보증공사) 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

* 교통 접근성:

지하철 2호선 까치산역 이용이 가능하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 버스 노선도 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 임대 수요:

역세권 오피스텔로서 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 편의시설 및 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 까치산역 인접, 다수의 버스 노선.

* 편의시설: 화곡1동주민센터, 각종 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 풍부.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 항공기 소음 영향:

본 건은 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역:

본 지역은 지정기간 내(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래 시 허가를 받아야 합니다. 본건 오피스텔 거래 시 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 지역 규제사항으로 인지 필요합니다.

* HUG 조건 이행 확인:

특별매각조건에 따라 HUG의 임차권등기 말소 등이 조건부로 진행되므로, 경매 절차 상 해당 조건의 정확한 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수하여 투자 및 실거주 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 권리상 HUG의 임차권이 존재하나, 특별매각조건에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리관계가 명확합니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성상 소음 영향 가능성 및 토지거래허가구역 지정 등 고려해야 할 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 까치산역 도보 접근 가능한 위치.

* 안정적 임대 수요: 1인 가구 및 직장인 중심의 꾸준한 임대 수요 기대.

* 명확한 권리관계: 특별매각조건으로 인한 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 실거주 및 투자 병행 가능: 우수한 생활 환경과 편리한 교통으로 실거주 만족도 높음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 물건과 유사한 조건(면적, 층수, 건축 연도 등)을 가진 인근 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 260,000,000원부터 290,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가 270,000,000원은 이러한 시장 가격 범위 내에 있으며, 적정한 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 특히, 본 물건이 위치한 까치산역 인근은 직주근접 수요가 풍부하여 오피스텔의 꾸준한 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 예상 입찰가: 280,000,000원

본 물건의 감정가, 주변 시세, 권리관계의 명확성, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해 감정가 대비 소폭 상승한 280,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 낙찰 가능성을 높이는 동시에 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.