나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3127 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교: 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 도시형생활주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근 노선 버스정류장 및 지하철5선 '화곡역'이 소재하고 있어바, 제반 대중교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 302호로서, - 외벽: 석재 붙임 등 마감 - 창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

도시형생활주택 (단지형다세대) 으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 급/배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77m~257m), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역임

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3127 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 357,000,000원

토지면적: 23.51㎡ (약 7.11평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위 환경은 소규모 공동주택, 도시형생활주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 신월초등학교가 남서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2024년 3월 26일 접수)입니다. 이 등기를 기준으로 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 등기부상 말소예정 권리:

* 을3: 주택임차권 유 (금액 276,000,000원, 전입일자 2022-02-23, 확정일자 2021-12-16) - 말소 예정

* 인수주의 권리:

* 명시된 인수주의 권리는 없습니다. 다만, 공부상 지상권이 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* * 유 : 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 276,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-23

* 확정일자: 2021-12-16

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* * 이 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-19

* 대항력: 있음

※ 해당 임차인 이 은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이고 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 매각 허가 조건에 따라 임차인이 대항력 포기 의사를 명확히 하지 않을 경우, 추가적인 법적 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 일반적인 도시형생활주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 소규모 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 보면, 신축 건물(2019년 준공)의 경우 약 1,080만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 물건은 2017년 준공으로 연식이 비슷하며, 면적(39.88㎡)을 고려할 때 시세보다 감정가가 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 화곡역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주변 편의시설: 신월초등학교 인근에 위치하며, 일반적인 주거 지역 내 근린생활시설 이용 가능.

* 주변 교육시설: 신월초등학교가 도보 거리에 위치.

* 주변 환경: 특별히 유해하거나 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주거 환경으로 무난한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이 임차인은 대항력이 있으나, 매각 허가 조건상 대항력 포기가 전제되어 있습니다. 임차인의 권리 포기 여부에 따라 명도 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 동일 채무와 관련된 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)의 도시형생활주택으로, 역세권과 인접하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가가 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 신축 건물의 적절한 면적과 방 1개, 거실/주방, 욕실 1개의 구조(전용면적 39.88㎡ 기준 추정)로 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 소형 주거 공간입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그에 따른 특별 매각 조건은 명도 과정에서 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연도(2017년)로 내부 상태 양호 예상.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편리성 확보.

* 최근 유사 신축 빌라 매매 사례 대비 감정가 저평가 가능성.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 주거 수요층 확보 용이.

1.9. 예상 입찰가

주변 최근 거래 사례(2019년 준공, 19.98㎡, 21,600만원)를 기준으로, 본 물건의 면적(39.88㎡)을 환산하면 약 430,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가는 357,000,000원이며, 임차인 관련 특별 조건을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 110~120% 수준을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.